Un lecteur du blogue me demande s’il devrait attendre d’avoir accumulé une mise de fonds de 20 % avant d’acheter sa première maison. Il craint que les prix des maisons grimpent plus vite que sa capacité d’épargne.
Souhaitant se rapprocher de la nature, l’homme en question désire quitter son appartement pour acheter sa première maison au nord de Montréal, dans les Laurentides, plus précisément dans la MRC des Pays-d’en-Haut.
Même s’il dispose de quelques économies pour acheter sa maison, il n’a pas encore accumulé l’entièreté des 20 % du prix d’achat requis en mise de fonds nécessaires pour ne pas payer d’assurance prêt hypothécaire SCHL.
Ce lecteur hésite donc entre acheter maintenant et payer l’assurance de la SCHL ou attendre plusieurs années afin d’accumuler une mise de fonds de 20 %.
Le problème, c’est que l’attente pourrait lui coûter cher.
Croissance fulgurante des prix
Selon les statistiques de Centris, le prix médian d’une maison unifamiliale dans la MRC des Pays-d’en-Haut est passé de 254 500 $ en octobre 2019 à 350 000 $ en octobre 2020. Ceci représente une augmentation de 37,5 % en seulement une année!
Et même si le rythme de croissance risque de diminuer dans les prochaines années, rien n’indique que les prix vont redescendre de sitôt.
Supposons que les prix continuent de grimper, disons à un rythme plus modéré de 3 % par année dans les 5 prochaines années. Dans ce cas, tel que démontré dans le tableau suivant, notre lecteur aurait tout avantage à acheter dès maintenant avec une mise de fonds minimale de 5 %.
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| Acheter maintenantMise de fonds : 5 % | Attendre 5 ansMise de fonds 20% | |
| Prix | 350 000 $ | 405 750 $ (+3 % / année) |
| Prime SCHL sur 25 ans | 13 300 $ (4 %) | 0 $ |
| Taux d’intérêt pendant les 5 premières années | 1, 69% | 3% |
| Intérêt total payé pendant les 5 premières années | 26 750 $ | 45 020 $ |
Seulement en frais d’intérêt, il pourrait économiser 18 270 $ (45 020 $ – 26 750 $) s’il choisit d’acheter en date d’aujourd’hui une maison vendue au prix médian, plutôt que d’attendre dans 5 ans pour passer à l’acte.
Acheter tout de suite pour mieux investir
S’il lui reste un coussin après la transaction, ce sera tant mieux. Il pourra utiliser cet argent afin de consolider son fonds d’urgence. Rien ne l’empêchera ensuite d’investir le reste dans son CELI ou son REER.
Et si, dans quelques années, notre lecteur souhaite s’acheter une deuxième maison ou même un immeuble à revenus, il aura accès à l’équité accumulée sur sa première maison, qui lui permettra de verser les 20 % requis afin de ne pas payer d’assurance SCHL.
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