Devrais-je m’incorporer pour investir en immobilier ? J’ai posé la question à mon ami Me Luc Audet, qui nous livre 4 raisons pourquoi l’incorporation en immobilier peut être bénéfique. Ou plutôt, comme il le dit, 4 bonnes raisons qui vous feront éviter bien des conneries.
1- Les promesses d’achat
Lorsque vous avez fait une promesse d’achat, il peut arriver que vous ne soyez plus intéressé à acquérir l’immeuble, et ce même si vous aviez auparavant approuvé toutes les conditions. Dans un cas comme celui-là, le vendeur est libre de vous poursuivre en justice… si l’offre d’achat avait été faite en votre propre nom.
Par contre, si votre promesse d’achat est faite via une SPA, vous êtes à l’abri. L’incorporation vous permet donc de conserver le droit de changer d’idée quand vous le voulez sans être contraint de réfléchir à une clause échappatoire.
2- La vente de votre immeuble
Dans un futur proche, les matériaux actuellement approuvés pour la construction ou la finition pourraient être considérés comme nuisibles pour la santé ou l’environnement. Prenons l’exemple de matériaux tels que la pyrite, l’amiante et le plomb qui autrefois étaient juridiquement approuvés dans la construction.
Il s’agit ici d’un cas de vices cachés qui peut vous exposer à des poursuites si vous faites les ventes en votre propre nom. Théoriquement, le vendeur est en effet responsable des vices cachés à l’infini. La solution ? Vous incorporer. Si la vente est faite via une SPA, on peut sortir l’argent de la SPA après l’effectivité de la vente. En cas de poursuite, la SPA n’existe plus.
3- Augmenter vos liquidités
L’incorporation vous permet de disposer de davantage de liquidité à investir dans vos activités immobilières. Au Québec, le flip d’offre d’achat, le flip d’immeubles, la location-achat et la gestion de propriété employant 6 personnes et plus sont des activités soumises à un taux d’impôt de 20 % lorsqu’elles sont effectuées par une société par actions.
Ainsi, lorsque vous faites un flip immobilier via une SPA, vous ne payez que 20 % d’impôt à condition que l’argent reste dans la structure corporative. Par contre, lorsque vous menez ces activités en votre propre nom, vous payez plus du double en impôt.
Les systèmes d’incorporation vous permettent donc de différer l’impôt, pour avoir plus de liquidité à investir dans votre activité. Les 30 % d’impôt différés, vous ne les paierez qu’à l’instant où l’argent sera transféré vers votre compte personnel.
4- Être à l’abri des poursuites
En tant qu’actionnaire d’une SPA, vous êtes à l’abri de toutes poursuites judiciaires, sauf si vous êtes également administrateur. Seul l’administrateur encoure des risques de poursuite, et ce, uniquement dans le cas où il est prouvé que ce dernier a fraudé. L’actionnaire que vous êtes n’est jamais responsable.
Par ailleurs, les risques de poursuite pour l’administrateur d’une SPA qui fait l’achat d’immeuble sont la déduction à la source d’employé (DAS) et « Ce qu’il a accepté de garantir ». À moins que votre SPA ait des employés, les risques sont donc plutôt négligeables.
L’incorporation vous apporte donc une multitude d’avantages pour quasiment aucun risque. En plus, les frais de création d’une SPA sont « subventionnés » par l’Agence de Revenu du Canada ainsi que Revenu Québec. Tout un avantage !
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