Tout sur la balance de vente en immobilier!
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Est-ce que c’est encore possible d’acheter un immeuble avec 0 $ de mise de fonds? Oui, c’est possible, en partie avec la balance de vente.  

Peut-être avez-vous entendu parler de la balance de vente sous un autre nom : balance de prix de vente ou solde de prix de vente. Les anglophones la désignent par les termes vendor take back, balance of sale ou seller take back. 

La balance de vente correspond au solde entre le prix demandé par le vendeur et la liquidité dont l’acheteur dispose pour acquérir le bâtiment. Ce montant peut être crédité par le vendeur, qui fournit ainsi une partie de la mise de fonds nécessaire à l’achat.

Autrement dit, le vendeur prête de l’argent à l’acheteur afin d’aider à financer la mise de fonds. Personnellement, c’est une technique que j’utilise très souvent pour vendre mes propres immeubles.

Mais la balance de vente ne fonctionne que lorsqu’il y a suffisamment d’équité sur la propriété. Normalement, on ne finance pas plus de 20 % du prix de vente avec une balance de vente. On peut financer jusqu’à 100 %, mais c’est très rare. 

Le financement bancaire et la balance de prix de vente 

La balance de vente vous apparaît-elle comme une solution miracle ? Pensez-vous qu’elle pourrait vous permettre de réaliser de bons deals à l’infini? C’est vrai qu’il s’agit d’une belle solution créative en matière de financement. 

Mais, il y a un mais! C’est que la plupart des banques ne partageront pas votre enthousiasme à l’égard de la balance de vente. Certaines banques accepteront d’accorder un prêt en deuxième rang, mais ce ne sont pas toutes les banques qui accepteront. 

De plus, la banque exige normalement que vous versiez de vos poches une part de la mise de fonds. Si 100 % de la mise de fonds est financée à l’aide d’une balance de vente, la banque considérera que vous n’êtes pas sérieux puisque vous ne prenez aucun risque.

Rembourser une balance de vente

Il y a plusieurs manières de rembourser la balance de prix de vente. C’est à vous de vous entendre avec l’autre partie et de déterminer quelle méthode vous convient le mieux. Voici les 3 méthodes les plus populaires :

  • Capital et intérêts

C’est le même principe que pour un prêt hypothécaire avec la banque. Pour chaque versement, l’emprunteur rembourse une part de capital et une part d’intérêt. 

  • Intérêts seulement

En optant pour cette méthode, l’emprunteur ne rembourse aucun capital pendant la durée du terme de la balance de vente, mais seulement de l’intérêt. Par conséquent, ses paiements seront plus petits. Mais au final, le vendeur aura cumulé plus d’intérêts que pour la première méthode de remboursement. 

  • Prêt ballon

Cette méthode implique qu’il n’y a aucun remboursement d’intérêt ni de capital pour toute la durée du terme. Ce n’est qu’à la fin que le tout est remboursé. L’avantage pour l’acheteur est qu’il dispose de plus de liquidité à l’achat. Toutefois, le désavantage est qu’à la fin du terme, il payera plus d’intérêt que pour les deux méthodes précédentes. 

Pourquoi le vendeur opterait-il pour une balance de vente?

Il y a plusieurs situations qui peuvent amener un vendeur à considérer une BV. Pensons à un vendeur qui souhaite vendre rapidement afin de prendre sa retraite et qui recherche un moyen de faciliter la vente de son immeuble. 

En gros, la balance de vente permet de vendre beaucoup plus rapidement l’immeuble. De plus, elle permet de reporter jusqu’à 5 ans une partie du gain en capital et donc de repousser l’imposition sur ce gain en capital. 

Enfin, pour le vendeur, les revenus d’intérêt générés par la BV sont plus élevés que la plupart des investissements offerts sur le marché. (CPG, obligations, fonds communs, etc.) 

Avantages pour l’acheteur

Si elle est bien ficelée, la balance de vente est bénéfique à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur. Pour l’acheteur, cela peut lui permettre de : 

  • Verser moins d’argent en mise de fonds
  • Obtenir un rendement supérieur pour sa mise de fonds (parfois presque le double)
  • Jouir d’une flexibilité pour le remboursement du prêt de la BV (le remboursement de la balance de vente peut se faire sur le long terme, mais c’est très rare d’excéder 5 ans.)
  • Bénéficier d’un taux d’intérêt inférieur à celui d’un prêteur privé

Les défis de la balance de vente

On pourrait parler de désavantages, mais je préfère parler des défis. 🙂 Après tout, les défis font partie des plaisirs de faire de l’immobilier. 

D’abord, il faut savoir que la garantie hypothécaire n’est pas obligatoire. Mais dans la plupart des cas, l’acheteur va demander une garantie hypothécaire pour l’immeuble dont il se fait acquéreur. Il peut s’agir d’une garantie hypothécaire de 2e ou de 3e rang. 

Aussi, une balance de vente sera difficile à mettre en place si :

  • Le vendeur a besoin de tout son argent immédiatement
  • Vous êtes en situation d’offres multiples
  • Vous avez choisi la mauvaise banque en premier rang. (Beaucoup de banques n’acceptent pas de financer un immeuble avec une balance de vente.)
  • La balance de vente est trop risquée. (L’immeuble doit être rentable et vous devez avoir une marge de manœuvre.)

Pour conclure, la meilleure manière de savoir si une balance de vente pourrait vous aider à acheter ou à vendre un immeuble est d’en parler à l’acheteur ou au vendeur. Demandez! Le pire qu’il puisse vous arriver est de vous faire dire non. (Ce n’est pas si dramatique que ça, n’est-ce pas? ;-))

Mais il est tout à fait possible que le vendeur ignore complètement ce que ça mange en hiver, une balance de vente. Il faudra alors que vous ou votre courtier soyez capables de lui expliquer le fonctionnement d’une BV et surtout de lui démontrer que vous serez en mesure de rembourser la dette. C’est pourquoi je vous recommande de vous former sur le sujet afin de savoir comment répondre à chacune des craintes de votre acheteur ou du vendeur. 

Dans mon programme du Coaching double, vous apprendrez non seulement comment faire une balance de vente, mais aussi vous bénéficierez de mon support ainsi que celui des autres coachs Immofacile. Dans le cadre du Coaching double, il est souvent arrivé que moi ou d’autres coachs nous nous déplacions avec les étudiants pour expliquer au vendeur ce qu’est qu’une balance de vente. 

En général, on sait être persuasif. 😉

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