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Droit de mutation : puis-je contester le montant ?
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Un lecteur m’a écrit récemment me disant qu’il avait acheté un condo en 2013 à Montréal au coût de 322 000$; mais que le montant du droit de mutation avait été calculé sur une évaluation de 369 588$ et celui des taxes municipales sur une valeur de 333 400$. La ville justifie la différence par une sous-évaluation de la valeur des condos en 2013 et a donc modifié le montant en conséquence. Est-il possible alors de contester le montant de droit de mutation?

Ce que dit la loi

Mise sur pied en 1976, la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières stipule que les municipalités ont le droit de percevoir une taxe lors de la vente d’un immeuble. Communément appelé la taxe de bienvenue, le droit de mutation, qui doit son nom au ministre de l’époque de Robert Bourassa, Jean Bienvenue, doit être perçu par les municipalités pour le transfert de tout immeuble se situant sur leur territoire.

Les exceptions

Il y a par contre certaines exceptions. Les personnes qui font notamment l’acquisition d’immeubles dans ces situations n’ont pas à payer la taxe de bienvenue:

  • Lorsque le transfert est transmis en ligne directe: par exemple de mère à fille
  • Lorsque le transfert s’effectue entre conjoints
  • Lorsque l’immeuble est transféré à un organisme de bienfaisance
  • Lorsque l’immeuble est transféré à sa propre compagnie (90% actionnaire)

Il existe 25 autres exceptions. Vérifiez-les auprès de votre municipalité.

Le calcul du droit de mutation

Quant au calcul du droit de mutation, celui-ci s’effectue en fonction du montant le plus élevé entre la valeur municipale et le prix d’achat de l’immeuble. La gestion des taxes au Québec s’effectue sur une période triennale, donc à tous les trois ans. Dans le cas où la valeur du marché augmente et que la municipalité perd de l’argent, cette dernière peut remplacer la valeur municipale par la valeur uniformisée, soit la valeur marchande. Cette dernière représente le prix du marché au début de l’année. Étant donné qu’elle varie chaque année, la municipalité l’ajuste en conséquence. La taxation annuelle de votre immeuble n’est donc pas calculée en fonction de la valeur marchande, mais bien de celle qui est inscrite au rôle d’évaluation.

La bonne nouvelle, dans le cas de mon lecteur, c’est qu’il a acheté sa propriété sous la valeur marchande. La mauvaise, c’est que ce sont les villes qui décident du montant de la valeur uniformisée et que ce montant est difficilement contestable, puisque la Loi sur les droits de mutation est très précise sur les montants taxables et les exceptions. Cela dit, il y a plusieurs cas de jurisprudence qui existent dans le domaine qui pourront vous guider.

Voici quelques recommandations à suivre, si vous désirez contester:

  • Demandez l’opinion d’un avocat avant de vous lancer dans un recours collectif, conseille Me Luc Audet, de la firme Audet et associés avocats.
  • Payez vos droits de mutation en entier, même si vous avez l’intention de contester, car le droit de mutation demeure une dette prioritaire. Vous obtiendrez un remboursement s’il y a lieu par la suite.
  • Envoyez une mise en demeure à la municipalité concernée par courrier recommandé expliquant les motifs de la demande et la somme réclamée.
  • Vérifiez auprès de votre municipalité pour voir s’il existe un programme qui rembourse ces droits.

Bonne chance!

Ghislain Larochelle

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