Faites vos devoirs au moment d’investir dans l’immobilier. Vous commencez le processus avant l’offre, mais il y a du travail à faire aussi pendant l’offre. Avez-vous effectué votre «due diligence», votre enquête préachat? Mais qu’est-ce c’est, avant tout ? C’est «l’enquête et la vérification de tous les détails d’un investissement.»
La «Due Diligence» commence dans les livres
L’enquête préachat devrait toujours inclure un regard sur les livres. Examinez les 24 derniers mois de recettes et de dépenses des déclarations, et essayez de trouver quelque chose d’inhabituel, comme les dépenses ou les revenus qui sont trop faibles ou qui semblent plus élevés que d’habitude. Regardez le registre des loyers, et déterminez si les loyers sont plus ou moins au taux du marché pour la zone où vous achetez. Vérifiez les registres de paie, s’il y a des employés, et regardez s’il pourrait y avoir des surprises, comme les jours de congé ou vacances accumulées que vous aurez à payer en tant que nouveau propriétaire.
Toujours vérifier les revenus. Vous voulez voir les baux de location signés par les locataires, ainsi que l’historique des locations, qui pourraient montrer s’il y a un problème avec des locataires ou s’il y a des retards de paiement qui restent à effectuer. Demandez à voir les documents des dépôts qui devraient faire preuve des montants réellement reçus.
Regardez les contrats de service. Demandez-leur si on doit les transférer, ou si vous êtes libre de modifier les services (pour peut-être en choisir des moins chers). Entre autres, vous pouvez regarder pour la gestion de l’immeuble, l’aménagement paysager, la pelouse, le déneigement, le service de nettoyage des piscines, le chauffage et l’entretien du système d’air conditionné, etc.
L’inspection extérieur
Effectuez votre première inspection à l’extérieur. Promenez-vous avec un stylo et du papier, et notez les choses inhabituelles ou qui ont besoin de réparations. Regardez le terrain et l’immeuble, la façade, les fenêtres, la fondation, la toiture. Assurez-vous que l’électricité et la plomberie sont en bon ordre et répondent aux codes du bâtiment de la région. Évaluez-le nombre d’années de la toiture, vérifier les allées, l’aménagement paysager et l’état de la peinture extérieure.
L’inspection intérieur
Votre enquête «due diligence» devrait aussi comprendre une inspection de l’intérieur. Rechercher tous les problèmes que vous aurez à résoudre dans les années à venir. Faites attention aux dommages causés par l’eau ou ceux causés par l’incendie, la moisissure, les problèmes de vermine ou de peste comme les fourmis, et toutes les autres sortes de bibittes. Identifiez s’il y a des choses que vous devrez changer, comme un panneau de fusible.
Rencontrez certains des locataires si vous le pouvez. Est-ce qu’il semble y avoir des «problèmes de locataires»? Y a-t-il des logements vides qui sont répertoriés comme étant occupés? Vous pouvez même demander à la ville de faire une inspection gratuite de sécurité avant achat pour vérifier si le bâtiment répond aux codes actuels. Appelez les autorités locales. Renseignez-vous sur le zonage s’il y a possibilité d’un empiètement. Demandez s’il y a eu des violations du code de sécurité incendie, et s’ils ont été réparés. Est-ce que toutes les taxes municipales et scolaires sont payées et à jour?
N’hésitez pas à demander de l’aide
Il est généralement préférable d’utiliser l’aide d’un professionnel lorsque vous faites votre «due diligence» ou enquête pour achat. Votre comptable peut déchiffrer les livres mieux que vous, et remarquer quelque chose qui ne fonctionne pas. Un avocat ou un notaire peut réviser votre offre et bien d’autres documents. Un professionnel pourra aussi vous dire s’il y a autre chose que vous devriez faire.
Prenez des notes. Faites quelque chose avec les problèmes sérieux (faites les réparer ou ajustez votre offre). La plupart des problèmes que vous rencontrez lors de l’achat d’un immeuble à revenus ne sont pas entièrement imprévisibles. Ils peuvent être évités ou résolus, si vous utilisez votre liste de contrôle de «due diligence» ou enquête préachat de façon sérieuse.
Ghislain Larochelle