Croyez-moi, j’entends toutes sortes d’histoires quant à l’illégalité des flips, cette opération consistant à acheter, rénover et revendre rapidement un immeuble. Souvent, ce sont des participants à mes formations qui me disent que leur courtier immobilier leur affirme qu’ils ne peuvent pas faire de flip immobilier et que c’est illégal.
C’est incroyable! Les flips sont très légaux. Ce qu’ils ne comprennent pas, c’est que la partie dite «illégale» n’est pas la transaction en elle-même, mais plutôt la fraude hypothécaire ou la tromperie aux yeux de l’impôt qui l’est. Le flip immobilier est une pratique légale et éthique lorsque tu te finances correctement et que tu paies tes impôts comme tout bon citoyen. Toutefois, le flip immobilier peut aussi être un système à but lucratif pouvant conduire à des conséquences dévastatrices. Alors, quand est-ce qu’un flip immobilier devient-il frauduleux?
1. Le flip immobilier devient illégal lorsque vous trichez pour sauver des impôts
Vous possédez une maison et vous décidez de la vendre pour en acheter une autre dans le but de la rénover. Vous effectuez les rénovations requises sur cette nouvelle maison et vous décidez de la revendre rapidement. Comme vous le savez probablement, lorsque vous vendez votre résidence et qu’il s’agit de votre résidence principale, vous ne payez pas d’impôt sur cette vente. Si vous achetez une résidence secondaire, vous devez payer de l’impôt sur la vente. Si vous déménagez (X) fois par année dans de nouvelles maisons, le fisc vous dira que vous faites du commerce et vous devrez payer de l’impôt sur la vente de vos maisons.
La fraude survient quand il y a omission de déclarer que vous faites un flip pour sauver de l’impôt. Une maison, selon moi, est de l’inventaire que j’achète et que je revends, un peu comme un fabricant d’un bien manufacturier comme une cafetière. Lors de la vente, je déclare la vente comme un flip immobilier et je paie mes impôts, ce qui rend la transaction des plus légales. N’essayez donc pas de vous cacher, cela vous rattrapera un jour!
2. Le flip immobilier devient illégal lorsque l’on veut tricher la banque sur le prêt hypothécaire
Il y a 2 façons de le faire; la première est de demander au vendeur d’augmenter le prix et de vous remettre cet argent après la transaction chez le notaire. La deuxième est de faire signer au vendeur un engagement à fournir une sorte de subvention pour des travaux qu’il n’a pas eu le temps de faire attestant qu’il nous versera cet argent en remise chez le notaire. Cette technique est enseignée dans certaines écoles de formation en immobilier au Canada et est complètement illégale, car vous trichez sur le montant réel de la vente aux yeux de la banque, considérant qu’elle devra vous fournir plus de financement.
Votre notaire est aussi obligé d’avertir la banque, car il représente les 2 parties selon son code de déontologie. Pensez-vous réellement que si vous prévenez la banque que vous allez sortir du bureau du notaire avec un certain montant au moment de la signature que ces derniers vont accepter de vous prêter? Permettez-moi d’en douter. Si la banque accepte, ce qui n’arrivera certes pas, alors le tout serait légal, car ils sont prévenus. Récemment, il y a eu un jugement en cour au Québec d’un courtier immobilier qui a utilisé un stratagème dont le but était de permettre au promettant-acheteur d’obtenir un financement hypothécaire sur la foi de fausses représentations. Cette personne a été condamnée et a eu son permis suspendu suite à ces fausses déclarations; la preuve que c’est illégal!
Extrait de la loi de l’impôt concernant le flip immobilier
Alors vous l’avez compris, ce qui est illégal est de ne pas le déclarer à l’impôt! Aucune loi ne vous empêche d’acheter un immeuble et de le revendre ultérieurement à un prix plus élevé, n’est-ce pas? C’est le même principe que d’acheter une auto accidentée, la réparer et la revendre. Le garagiste doit juste déclarer son profit réalisé sur cette vente. Un flip immobilier est pareil, à condition bien sûr de le faire selon les bonnes normes! Pour vous aider à comprendre, j’ai décidé de prendre des extraits de la loi de l’impôt dans le bulletin IT-208R concernant le sujet du flip immobilier. Les voici donc :
1. Dans la Loi de l’impôt sur le revenu, aucune disposition ne précise dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immeubles doivent être considérés comme un revenu ou une recette en capital. Toutefois, en faisant de telles déterminations, les tribunaux ont considéré les critères suivant : (une liste qui ne doit pas être considérée comme limitative ou entière, car d’autres facteurs pourraient éventuellement être ajoutés dans le futur) :
a) l’intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l’achat;
b) la vraisemblance de l’intention du contribuable;
c) l’emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;
d) la mesure selon laquelle l’intention du contribuable est réalisée;
e) la preuve que l’intention du contribuable a changé après l’achat du bien immeuble;
f) la nature de l’entreprise, de la profession, du métier ou de l’occupation du contribuable et de ses associés;
g) la mesure selon laquelle l’argent emprunté a servi à financer l’acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s’il y a lieu;
h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;
i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;
j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;
k) les facteurs ayant motivé la vente du bien immeuble;
l) la preuve que le contribuable et les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l’immeuble.
2. Aucun des facteurs mentionnés en 1 ci-dessus n’est en soi un facteur concluant pour déterminer si un gain provenant de la vente de biens immeubles représente un revenu ou un gain en capital. La pertinence de tout facteur dans cette détermination dépendra des circonstances entourant chaque cas.
3. L’intention du contribuable au moment de l’achat du bien immeuble est un facteur important à considérer pour déterminer si un gain provenant de sa vente sera traité comme un revenu d’entreprise ou un gain en capital. Au moment de l’acquisition du bien immeuble, le contribuable peut avoir comme deuxième intention de le revendre à profit s’il doit abandonner son intention première. S’il réalise sa deuxième intention, tout gain réalisé sur la vente sera habituellement imposé à titre de revenu tiré d’une entreprise.
4. Plus l’entreprise ou la profession d’un contribuable (par exemple, un entrepreneur, un courtier immobilier) est liée aux transactions immobilières, plus il est probable que tout gain réalisé par le contribuable sur cette transaction sera considéré comme un revenu tiré d’une entreprise plutôt que comme un gain en capital.
5. La plupart du temps, les objectifs énoncés dans la charte d’une compagnie aident plus ou moins à déterminer l’intention de la compagnie dans les cas d’acquisition de biens immeubles qui sont ultérieurement vendus.
6. Lorsque la vente d’actions dans une compagnie par un contribuable n’est qu’un autre moyen de réaliser des profits sur la vente de biens immeubles, les profits qui en découlent sont imposés comme s’il y avait eu vente des biens immeubles eux-mêmes.
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Ghislain Larochelle