Admettons que vous avez acheté votre immeuble et que vous êtes ravi, car vous avez fait une bonne affaire. Il est comme neuf et donc, vous n’avez pas jugé nécessaire de faire une inspection de signer le contrat de vente. Trois mois plus tard, un de vos locataires vous appelle pour se plaindre de l’apparition de moisissures sur les murs de son condo. Vous faites venir un expert qui vous annonce que l’immeuble présente des problèmes d’infiltrations d’eau ne datant pas d’hier. Les frais de réparation s’avèrent très coûteux… Bien entendu, c’est le genre de scénario que l’on ne souhaite à aucun investisseur immobilier.
Tout le monde n’est pas un professionnel de l’immobilier capable de déceler les problèmes d’humidité excessive, de fondations qui s’affaissent ou d’installations électriques non sécuritaires. Si, en apparence, tout semble correct, il suffit parfois de gratter un peu pour s’apercevoir qu’un mur s’effrite. Un inspecteur connaît les astuces pour déceler les failles. C’est pourquoi l’inspection d’un immeuble est un acte à ne pas prendre à la légère. Lorsqu’un produit que vous avez acheté en magasin est défectueux, vous pouvez toujours le retourner chez le vendeur pour le remplacer ou vous faire rembourser; mais ce n’est pas le cas en immobilier.
Comment procéder?
Il y a quelques mois, je donnais un coaching à Robert (nom fictif) et il ne voulait pas entrer dans un édifice à logements tout seul. Il disait ne rien connaître en immobilier et se croyait incapable d’en faire l’évaluation. Je lui ai donc transmis une formation de base accompagnée d’une liste de points à vérifier, et le voilà parti! Il a déniché beaucoup de problèmes liés à la propriété convoitée et m’a vraiment beaucoup surpris. Cette expérience me confirme qu’il faut se faire confiance à condition d’avoir les bons outils.
Voici cinq critères à retenir lors d’une inspection
- Avant de partir : inscrivez sur la feuille de contrôle («checklist») toutes les informations que vous pouvez trouver sur l’inscription de l’édifice («listing»), ou bien, si vous préférez, le document de l’agent d’immeuble. Pourquoi le faire en avance? Souvent, votre agent d’immeuble vous fera visiter cinq ou six propriétés et même plus durant une même tournée. Prenez donc le temps de vérifier tous les documents qui vous sont fournis. Il y a peut-être une maison qui n’a que deux chambres à coucher alors que vous en désirez trois. Si tel est le cas, vous n’aurez pas à vous déplacer pour rien.
- Le voisinage : Serez-vous heureux dans ce quartier? Est-il loin de votre travail? Quelle est votre première impression du quartier? N’oubliez pas d’inscrire sur la feuille ce que vous pensez et vos premières réactions.
- Extérieur de l’immeuble : Vous voilà rendu devant l’immeuble que vous désirez acheter. Quelle est la condition de l’extérieur? Jetez un coup d’œil sur le revêtement extérieur, l’asphalte ou le pavé, le garage, la condition du toit, les balcons, les fenêtres, etc.
- Intérieur de l’immeuble : Une grosse part d’émotion entrera ici en jeux. Il vous faudra regarder plus loin que la décoration et la couleur des murs. Je suis allé visiter il y a un mois un édifice à logements : croyez-le ou non, les murs de l’appartement étaient de couleur jaune-serin, rouge et noir. Il y avait des bandes de couleur qui partaient du plancher et faisaient le tour des murs et des plafonds. WOW! Il faut s’imaginer une belle peinture et se demander si elle a du potentiel! Donc, il faut oublier le décor et plutôt voir si on aime la division des pièces et leur dimension.
- Arrière-cour : Est-ce que l’aménagement extérieur vous convient ou aurez-vous de gros travaux à faire avant de vous y plaire? Il y a une différence entre quelques changements à effectuer et une transformation totale qui vous demandera énormément de temps et d’argent. Voulez-vous réellement une piscine? La clôture sera-t-elle à remplacer sous peu?
En examinant avec soin la propriété, à l’intérieur comme à l’extérieur, l’inspection permet de déceler les vices apparents ou les problèmes majeurs que vous n’êtes pas capable de relever. Par ailleurs, il est possible que le vendeur lui-même n’ait pas connaissance des failles de son immeuble. Selon ses conclusions, l’inspecteur va pouvoir vous remettre un rapport d’évaluation qui atteste ou non de la valeur marchande de l’immeuble estimée par le propriétaire. Si celle-ci est moindre par rapport à l’offre de départ, vous serez en mesure de renégocier le prix d’achat ou d’imposer au vendeur les réparations nécessaires.
Pour bénéficier d’une protection juridique en cas de vices cachés
La loi vous protège si vous avez relevé après l’achat de votre immeuble un vice caché, c’est-à-dire un vice qui n’aurait pas pu être détecté au moment de l’achat de l’immeuble. Le cas échéant, la loi oblige le propriétaire précédent à assumer les frais de réparation. L’article 1726 du Code civil du Québec précise qu’un vice est considéré apparent lorsqu’il peut être constaté par un acheteur «prudent et diligent». Autrement dit, si vous constatez après achat un défaut qui aurait pu être aperçu à l’œil nu par un inspecteur, il ne sera pas considéré comme étant un vice caché et vous ne pourrez pas compter sur le soutien juridique. Le cas échéant, les frais de réparation ou de rénovation vous incombent.
Pour anticiper vos futures dépenses
Faire l’inspection de votre immeuble permet d’en connaître toutes les caractéristiques. Vous pourrez, grâce aux conclusions de l’inspecteur, anticiper les travaux de rénovation qui seront à faire à long ou moyen terme et prévoir ainsi vos futures dépenses. Bien entendu, faire l’inspection de son immeuble comporte un coût. Il faut compter entre 400 et 600 dollars plus les taxes. Si ce tarif a tendance à dissuader les acquéreurs de procéder à une inspection, toutes les raisons sont bonnes de ne pas regretter cette démarche.
Ghislain Larochelle