Loi M-37 : le vendeur n’a pas payé son compte d’électricité

Vous l’avez sûrement déjà entendue. L’histoire du gars qui commence en immobilier, qui achète sa première propriété et tout est parfait… Jusqu’à ce qu’il reçoit un appel de la compagnie de gaz qui lui exige de payer un montant exorbitant pour le compte impayé du vendeur. Et ce, en vertu de la loi M-37 qui protège ces compagnies de services.

Omission de vérification lors de l’achat

Lors de l’achat d’une propriété, vérifiez toujours si le vendeur a payé son compte d’électricité. Cette histoire, qui est arrivée à Jean-François — il a reçu une facture de 3250 $ — se produit malheureusement trop fréquemment. Jean-François a pris une entente avec la compagnie pour lui repayer les factures. Le seul recours qu’il possède contre l’ancien propriétaire est de le poursuivre aux petites créances, mais le problème est que le vendeur n’a pas un sou en poche.

Les chances de Jean-François de revoir la couleur de son argent sont donc quasiment nulles. Mais que s’est-il donc passé lors de la vente? Cette situation se produit généralement lorsque le notaire omet de vérifier si l’immeuble a des dettes lors de l’achat de l’immeuble. Heureusement, Jean-François pourra poursuivre le notaire pour cette omission, car il a une assurance contre les erreurs et les omissions.

Par contre, les compagnies de services ont tout à fait le droit de réclamer les sommes impayées des immeubles aux nouveaux propriétaires, et ce, en vertu de la loi M-37. Ce n’est rien, ça, car il y a des factures beaucoup plus salées que d’autres : un autre de mes lecteurs a reçu une facture de 15 541,14 $ d’Hydro-Québec!

Que dit la loi M-37?

Obligeant le nouveau propriétaire à devenir responsable des dettes de l’ancien propriétaire, la loi M-37 s’applique lorsque le bail stipule que le prix du service en question est inclus dans le montant du loyer payable au propriétaire. Dans le cas de Jean-François, puisque le duplex qu’il a acheté possédait un logement qui incluait le chauffage et l’électricité lors de la location, il est automatiquement devenu responsable des comptes impayés du vendeur.

Cette loi ne s’applique pas aux nouveaux propriétaires lorsque les immeubles qu’ils acquièrent n’incluent pas le chauffage ou l’électricité dans la location. Dans ce cas, les dettes impayées sont imputables aux locataires et non aux propriétaires. Ce sont donc eux qui sont poursuivis par les compagnies de services. La loi régit également les compteurs des espaces communs.

Refus de paiement 

Vous refusez de payer la somme due? Sachez qu’en vertu de la même loi, un juge pourrait permettre à la compagnie de services de récupérer entre 15 et 25 % des loyers mensuels que vous percevez auprès de vos locataires pour rembourser la somme. De plus, vous aurez à payer des frais d’huissier de 38 % du montant que vous devez, en plus de courir la chance que la compagnie de services avertisse votre prêteur hypothécaire qu’elle effectue une saisie de vos loyers. C’est donc un pensez-y-bien avant de refuser de payer.

Que faire, alors, pour éviter un cauchemar?

La seule chose que vous pouvez faire, pour éviter un tel cauchemar, c’est de vous assurer que votre notaire a effectué la vérification à l’achat. Avant de signer, demandez-lui la preuve que l’immeuble que vous achetez n’a pas de dettes. Notez qu’appeler Hydro-Québec ou la compagnie de gaz ne servira à rien; leur personnel n’est pas en mesure de divulguer cette information.

Ghislain Larochelle


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