MRB, MRN, TGA… Plusieurs ratios permettent d’évaluer la rentabilité d’un immeuble. Voici les principaux.
Avant de déposer une offre d’achat, il existe plusieurs ratios qui vous permettront de juger de la qualité — et surtout de la rentabilité — d’un immeuble de type multilogement. Voici les principaux ratios qui vous permettront de pousser votre analyse d’un MULTI :
- MRB : Le multiplicateur de revenu brut (Valeur vendue ÷ Revenu brut annuel (RNO))
- MRN : Multiplicateur de revenu net (Valeur vendue ÷ Revenu net d’opération annuel (RNO))
- RCD : Ratio de couverture de la dette. Ce ratio est utilisé par les banques. Il sert à évaluer la capacité d’une personne ou d’une entreprise à générer suffisamment de marge d’exploitation pour couvrir les annuités d’emprunt. La formule est la suivante : ((Revenus – Dépenses) ÷ Hypothèque). Il faut viser le plus bas possible.
- RDE : Ratio des dépenses (% des dépenses par rapport aux revenus : (Dépenses ÷ Revenus) x 100)
- Prix par logement : Valeur de l’immeuble ÷ nombre de portes
- Grandeur de logements : La grandeur des logements influence la rentabilité d’un immeuble. En règle générale, des logements plus petits sont plus rentables.
- Taux d’inoccupation : Le pourcentage des logements inoccupés
- TRE (ROI) : Taux de rendement sur l’investissement (RNO ÷ Mise de fond)
- TGA (Taux global d’actualisation (Cap rate)) : Rapport entre le rendement de l’immeuble et la valeur marchande de l’immeuble. (1 ÷ MRN)
- Valeur selon les comparables : Surtout utilisé pour les immeubles de 5 logements et moins
- Valeur économique : Valeur selon laquelle la banque est prête à financer l’immeuble. Cette valeur est établie selon les revenus. La formule est la suivante : VE = RNO ÷ TGA du secteur.
Mais les ratios ne sont pas tout !
Avant même de faire une offre d’achat sur un immeuble, d’autres vérifications s’imposent. Voici 3 vérifications faciles que je fais avant chaque offre d’achat que je m’apprête à déposer.
1- Utiliser Google Street View
Avant même de visiter un immeuble, Google Street View pourrait vous donner un bon aperçu de la propriété. La fonction « survol » peut être intéressante pour voir l’évolution dans le temps des équipements sur le terrain ou des agrandissements effectués.
Vous pouvez regarder s’il y a eu des changements entre le moment de votre visite et les photos prises sur Google. L’immeuble tend-il à s’améliorer ? Vous pourriez, par exemple, y voir si une piscine aurait pu être enterrée illégalement. (Légalement, les piscines doivent être démontées puis retirées avant que les trous ne soient enterrés.)
2- Vérifier sur le Registre foncier du Québec
Le Registre foncier du Québec ne sert pas qu’à dénicher de bons deals… Il sert aussi à éviter d’en conclure de mauvais !
Le registre permet notamment de trouver les préavis d’exercice à une vente sous contrôle de justice, les préavis de vente en prise de paiement, les déclarations de transmission ainsi que les avis de retrait du droit de perception des loyers. En cas de défaut de paiement, vous devriez avant tout chercher à déterminer à quand remontent ce défaut, les montants dus avec les intérêts, les frais d’avocats et d’huissier. En bref, il faut déterminer la somme totale due par le propriétaire, pour ensuite juger si ce montant est trop élevé pour ce que vous êtes prêt à offrir.
Pour accéder à la page d’accueil du Registre foncier du Québec, c’est par ici.
3- Vérifier si l’immeuble est vendu avec ou sans garantie légale
Un immeuble dont le prix de vente semble plus bas que la moyenne des immeubles du même secteur est peut-être vendu sans garantie légale.
Les vendeurs ne sont pas obligés de vendre avec la garantie légale (de titre ou de qualité). Ils peuvent se protéger en vendant avec une garantie limitée (par exemple, avec la garantie du titre de propriété seulement). Ultimement, ils peuvent vendre sans garantie, aux risques et périls de l’acheteur.
Une vente sans garantie légale protègera le vendeur contre d’éventuelles poursuites, en cas de découvertes de vices cachés par l’acheteur ou même par les futurs acheteurs après lui.
Advenant la découverte d’un vice suite à l’acquisition de l’immeuble, cette limitation de responsabilité ne vaut que dans les cas où le vendeur ignorait totalement le vice. Le vendeur doit donc divulguer les vices qu’il connaît, en prenant soin de ne pas minimiser leur gravité.
Pour le vendeur, la protection juridique apportée par la vente sans garantie (ou avec garantie limitée), ainsi que la divulgation complète des facteurs pouvant affecter l’immeuble, comporte un coût. Celui-ci se traduit normalement par une réduction du prix de vente.
Pour en savoir plus
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