Comment « contourner » la mise de fonds de 20% requise pour investir en immobilier?
Financement Hypothèque Investissement partenariat

Une mise de fonds de 20 % du prix d’achat, ça peut représenter une fortune, surtout si vous débutez en immobilier. Voici donc neuf moyens d’investir avec moins de 20 %. 

1- Prêt hypothécaire assuré 

La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) ou encore Genworth Canada offrent aux propriétaires occupants la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire en ne versant qu’une fraction de la mise de fonds de 20 % normalement requise. Il suffit d’adhérer à une assurance prêt hypothécaire qui garantit au prêteur que votre prêt lui sera remboursé au cas où vous seriez dans l’impossibilité éventuelle de le faire.

Avec la SCHL, pour un propriétaire occupant, la mise de fonds minimale est de 5 % pour les condos, les maisons ou les duplex. Elle grimpe à 10 % pour un triplex ou un quadruplex. 

La SCHL offre aussi la possibilité d’obtenir une hypothèque assurée pour les immeubles de 5 logements et plus. On parle d’une mise de fonds de 15 % de la valeur économique (et non du coût d’achat), et vous n’avez pas besoin d’être propriétaire occupant pour en bénéficier. Toutefois, pour pouvoir vous prévaloir de cette option, vous devez posséder 25 % de la valeur de l’immeuble en actifs nets. (Maison, placements, etc.) 

2- Hypothèque avec remise en argent

Les hypothèques avec remise en argent sont des produits financiers qui offrent la possibilité de recevoir un montant d’argent liquide à la signature chez le notaire. Ce montant d’argent équivaut généralement à un pourcentage de votre emprunt. 

Même si ce n’est pas possible d’utiliser cette somme en guise de mise de fonds, cette entrée d’argent peut s’avérer bien utile pour régler certains frais, par exemple les honoraires du notaire ou encore certaines rénovations. Vous disposerez ainsi de plus d’argent pour la mise de fonds. 

Il faut cependant garder en tête que rien n’est gratuit dans la vie. Autrement dit, votre banque ne vous fera pas de cadeau et elle s’assurera de rentrer dans son argent. Ainsi, les taux d’intérêt d’une hypothèque avec remise sont plus élevés que ceux des hypothèques régulières. 

3- REER

Bien qu’ils ne dispensent pas nécessairement de verser une mise de fonds de 20 %, les REER constituent une excellente source de financement pour acheter un immeuble. 

Si vous en êtes à votre premier achat et que vous êtes propriétaire occupant, le régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de vos REER afin de financer votre mise de fonds. Si vous êtes deux acheteurs (par exemple vous et votre conjoint(e), vous pouvez aller chercher 2 x 35 000 $, donc 70 000 $. Vous disposerez ensuite de 15 années pour rembourser cet « emprunt » que vous faites dans votre propre REER. 

Mais là ne s’arrête pas l’utilité des REER. Si vous êtes investisseur, vous pouvez utiliser les REER des autres afin de financer vos investissements en immobilier. Pour savoir comment cela fonctionne, je vous invite à lire cet article que j’ai déjà écrit sur le sujet. Et si vous souhaitez en apprendre encore plus, la formation Comment utiliser les REER pour investir en immobilier pourrait vous intéresser. 

4- Don d’équité

Cette technique peut être utile si vous souhaitez acheter la maison d’un proche parent. Ce dernier peut vous faire un don en équité, et ce don peut servir en mise de fonds. Vous pouvez voir cela comme un héritage légué à l’avance. En plus, s’il s’agit d’un parent en ligne directe (par exemple votre père, votre mère ou encore vos grands-parents), vous n’êtes pas tenu de payer les droits de mutation. 

5- Prêt ou marge de crédit personnelle

Dans certains cas, vous pouvez constituer en tout ou en partie votre mise de fonds à l’aide d’une marge de crédit personnelle ou d’un prêt personnel. Toutefois, cette stratégie peut comporter certains risques, notamment de surendettement. De plus, ce ne sont pas tous les prêteurs qui acceptent de procéder ainsi. Il ne doit y avoir aucune tache à votre dossier de crédit. 

6- Partenariat 

Cette méthode est de loin ma préférée. Elle vous permet d’investir avec aussi peu que 0 $ en mise de fonds. Plusieurs types de partenariats sont possibles, mais le principe est toujours le même : chaque partenaire apporte sa contribution à l’investissement ; ce peut être l’argent pour le financement, les efforts pour trouver le deal, le temps de gestion, les contacts, etc. 

À vous de voir quelles sont vos forces et vos faiblesses. Pour créer un bon partenariat, l’astuce est de trouver des gens qui vous complètent. Pour résumer l’efficacité du partenariat, j’aime bien citer le proverbe africain suivant : 

Seul on va plus vite, ensemble on va plus loin. 

7- Garantie collatérale

Si vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble et que vous avez accumulé de l’équité sur cet immeuble, vous pouvez utiliser une partie de cette équité comme une garantie pour un autre immeuble que vous souhaitez acquérir. 

L’avantage de cette technique est qu’il n’y a aucun transfert d’argent d’un immeuble à l’autre. Il s’agit simplement d’une garantie. 

8- Prêt collatérale

Cette technique reprend le principe de la précédente, à la différence que vous utilisez l’équité d’un parent ou d’un proche afin d’investir sans mise de fonds. Grâce à cette garantie, vous pouvez ainsi obtenir une hypothèque plein montant de la valeur d’achat. 

9- Location-achat

La location-achat est une méthode d’achat qui permet à un acheteur dont le crédit ne passe pas à la banque de tout de même acheter une maison, mais avec l’aide d’un investisseur immobilier. C’est l’investisseur qui achète la maison, puis l’acheteur devient locataire de sa maison pour une certaine période (généralement 3 ans). Cette technique permet donc non seulement de rebâtir son crédit tout en achetant une propriété, mais aussi d’acheter sans mise de fonds. 

Désirez-vous connaitre toutes les méthodes de financement ? Souhaitez-vous connaitre tous les secrets pour investir sans la fameuse mise de fonds de 20 %? Mon programme Les secrets de l’immobilier pourrait vous intéresser. Un chapitre en entier porte uniquement sur le financement. On s’y retrouve? 😉 

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