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Une hypothèque avec remise en argent, est-ce une bonne affaire?
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Une hypothèque avec remise en argent est une arme à double tranchant. Une main te remet de l’argent à la signature et l’autre t’enlève un gros profit de tes poches chaque année. Désolé de commencer si brusquement, mais c’est la réalité et je vais tenter de vous expliquer pourquoi.

Qu’est-ce qu’une hypothèque avec remise en argent?

Une hypothèque avec remise en argent («cash back mortgage») est une stratégie utilisée par les banques comme incitatif afin qu’un emprunteur signe au bas de la page. Au moment de la signature, vous recevez donc un chèque en bonus pour avoir accepté leur offre. J’ai vu des cas qui offraient jusqu’à 7% au cours des dernières années. Le taux de remise est présentement aux alentours de 1 à 5%, dépendamment du nombre d’années sur lequel s’échelonne l’hypothèque. Les acheteurs peuvent utiliser ce montant à leur gré; il n’y a aucune restriction.

Les avantages

  • Aide les gens qui achètent leur première maison à payer les frais initiaux;
  • Aide les investisseurs à effectuer des rénovations dans leurs immeubles;
  • Quand un emprunteur n’a plus de liquidité, après avoir déposé une mise de fonds, et qu’il doive utiliser ses cartes de crédit à 20% d’intérêt pour acheter des biens indispensables lorsqu’ils deviennent propriétaires.

Les désavantages

  • Le taux d’intérêt de l’hypothèque sera plus élevé pour compenser ce bonus;
  • Si vous renégociez votre hypothèque avant la fin du terme, vous devrez rembourser une partie du cadeau, même si votre taux d’intérêt était plus élevé;
  • Si vous prenez une hypothèque sur l’immeuble que vous achetez et que vous décidez de ne pas vous rendre à terme, vous devrez rembourser le bonus du départ; même si ce n’est pas vous qui l’avez eu, et ce en proportion du terme restant (OUCH!);
  • Au bout du terme, le bonus a coûté plus cher à vos poches que si vous n’aviez rien reçu du tout…

Exemple de calcul 

  • Taux présentement avec remise en argent 5 ans = 5,19%
  • Taux présentement sans remise en argent 5 ans= 3,90%
  • Différence de 1,29%

Sur une hypothèque 100 000$ pour un terme de 25 ans, les paiements du premier taux seront de 592,47$ par mois tandis que le deuxième sera de 520,61$, une différence appréciable de 71,86$ par mois. Au bout de 5 ans, vous aurez payé 24 318$ d’intérêt avec le taux de 5,19%, tandis que l’autre serait seulement de 18 138$. Vous avez donc payé 6180$ pour le 5000$ de remise en argent qui vous a été donné. De plus, avec le taux de 3,90%, vous aurez réduit votre prêt hypothécaire de 1868$ de plus qu’avec le taux de 5,19%. Est-ce que ce cadeau de 5000$ vaut vraiment la peine de cette différence de 8048$ après 5 ans? À vous de me le dire…

Dans la vie, rien n’est gratuit… Mais ce n’est pas tout à fait vrai, certaines choses sont gratuites dans la vie, mais certainement pas les remises en argent de ces hypothèques. Vérifiez toujours et menez une enquête sérieuse sur ce qui vous est proposé et posez les bonnes questions.

Ghislain Larochelle

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