Accumuler la mise de fonds est un problème pour la plupart des investisseurs immobiliers qui débutent. Heureusement, il existe plusieurs techniques pour y parvenir.
Combien de fois l’ai-je entendu celle-là? « Ghislain, c’est impossible d’accumuler la mise de fonds. Je n’ai pas d’assez bons revenus. »
En fait, c’est souvent l’inverse : la plupart des gens ont d’assez bons revenus pour investir en immobilier, mais ont trop de dépenses! De plus, beaucoup ne connaissent pas les stratégies qui permettent d’accumuler une mise de fonds rapidement.
Mais avant même d’évaluer quelle stratégie il vous faut pour accumuler votre mise de fonds, vous devez évaluer quelle mise de fonds il vous faut.
Ensuite, il faut évaluer vos options. Dans cet article, je les résume en 5 méthodes.
Méthode #1 : Économiser votre mise de fonds
La première méthode, qui consiste à accumuler vous-même un petit magot, est certainement la moins « sexy ». Mais souvent, quelques ajustements à votre budget pourraient suffire à réduire de manière exponentielle le temps requis pour accumuler votre mise de fonds.
Il y a certainement plusieurs dépenses que vous pouvez revoir. Voici quelques exemples :
- Réduire les sorties au restaurant
- Conduire une voiture usagée
- Négocier vos abonnements de télévision et d’internet
- Cuisiner davantage
- Vous poser la question : « en ai-je vraiment besoin? »
Supposons que vous avez besoin de 17 500 $ pour mettre les 5 % requis sur une maison de 350 000 $ que vous souhaitez habiter comme propriétaire occupant.
Imaginons maintenant que les jours de semaine, vous avez l’habitude de vous acheter un muffin et un café au commerce du coin, et ce à raison de 3 fois par semaine au coût de 10 $, et de diner une fois au restaurant au coût de 25 $.
Si vous choisissez de limiter vos sorties du midi au restaurant à une fois par mois et d’éliminer le café et le muffin, vous économiserez environ 2500 $ par année. À ce rythme, il vous faudra 7 ans pour accumuler vos 17 500 $. Et c’est sans parler du rendement que vous pourriez obtenir en plaçant vos économies, qui pourrait accélérer l’accumulation de votre mise de fonds.
On peut faire toute sorte de calculs. Par exemple, un autre blogueur a fait le calcul qu’en se coupant les cheveux lui-même plutôt que de le faire faire par le coiffeur du coin, il aurait économisé 15 000 $ dans les 20 dernières années.
Méthode #2 : Utiliser vos REER
Si vous avez des REER, le Régime d’accession à la propriété (RAP) pourrait vous aider à rapidement accumuler votre mise de fonds.
Actuellement, ce régime permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre régime enregistré d’épargne retraite lorsque vous achetez une maison, un condo ou un immeuble, à condition que vous soyez propriétaire occupant et que vous ne l’ayez pas été au cours des 5 dernières années. Toutefois, le montant retiré doit être remboursé à votre REER dans les 15 années qui suivent.
De plus, le fait de retirer vos REER vous donne droit à un crédit d’impôt, puisque l’impôt sur le gain en capital des sommes déposées est repoussé au moment de leur retrait, qui survient normalement à votre retraite. Si vous avez des droits de cotisation inutilisés et que vous disposez déjà de votre mise de fonds, vous pourriez cotiser à votre REER pour ensuite utiliser le RAP et vous servir du montant pour payer certains frais d’achat, tels que le notaire ou la compagnie de déménagement ou même des rénovations. Attention toutefois, puisque l’argent retiré dans le cas d’un RAP doit demeurer au moins 90 jours dans votre REER. Il faut donc prévoir le coup.
Méthode #3 : Faire un partenariat
Dans le cas d’un flip, d’un immeuble à revenus ou même d’un chalet locatif, le partenariat est une technique qui permet d’accumuler beaucoup plus rapidement votre mise de fonds.
Tout dépendamment de vos besoins, vous pouvez soit être à la recherche d’un partenaire actif, soit d’un partenaire passif. Généralement, le partenaire passif est davantage impliqué sur le plan financier alors que la contribution du partenaire actif se compte davantage en temps, en démarches et en gestion.
Si vous faites équipe avec un partenaire passif, ce dernier pourrait fournir une partie (ou même la totalité) de la mise de fonds, en échange de quoi vous investiriez votre temps et vos connaissances.
Méthode #4 : Faire une balance de vente
Une balance de vente correspond au solde entre le prix demandé par le vendeur et la liquidité dont l’acheteur dispose pour acquérir le bâtiment. Ce montant peut être crédité par le vendeur, qui fournit ainsi une partie de la mise de fonds.
Autrement dit, le vendeur prête de l’argent à l’acheteur afin d’aider à financer la mise de fonds. Personnellement, c’est une technique que j’utilise très souvent pour vendre mes propres immeubles. Et c’est une stratégie tout aussi valable si vous souhaitez investir.
Mais la balance de vente n’est possible que s’il y a suffisamment d’équité sur la propriété. Normalement, on ne finance pas plus de 20 % du prix de vente avec une balance de vente. On peut financer jusqu’à 100 %, mais c’est très rare.
Méthode #5 : Opter pour la location-achat
La location-achat est un contrat de location qui permet au locataire d’acheter la propriété lorsqu’arrive le terme du contrat.
Autrement dit, vous pouvez devenir locataire de votre maison tout en ayant signé un contrat qui stipule que vous pourrez devenir propriétaire à un moment déterminé. La partie intéressante, c’est que bien souvent, une partie du loyer peut permettre à l’acheteur d’accumuler sa mise de fonds pendant la durée du contrat, dont la durée varie généralement entre 1 an et 3 ans.
Pour conclure, n’oubliez pas que si la mise de fonds est une chose, tous les autres frais d’achat en sont une autre. Pour éviter de coûteuses surprises, il faut tout planifier et ne pas brûler d’étapes.
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