Comme propriétaire, vous êtes tout à fait dans votre droit si vous recevez un dépôt de garantie de la part de vos locataires.
Or, il faut faire attention, puisqu’il y a une nuance très importante.
Selon le Code civil du Québec ainsi que le Tribunal administratif du logement (TAL), ce n’est pas illégal de recevoir un dépôt de garantie, mais c’est illégal de l’exiger. L’unique somme versée d’avance que vous pouvez exiger est le paiement du premier mois de loyer.
Comment demander le dépôt de garantie
Comme propriétaire, ne pas pouvoir exiger de dépôt de garantie à votre locataire, c’est une chose. Proposer au locataire de vous donner une sûreté, c’en est une autre, légale cette fois. L’astuce, c’est de donner des options.
À la signature d’un bail, il n’y a rien qui vous empêche de demander une sûreté auprès de votre locataire potentiel. D’ailleurs, l’été dernier, la Corpiq a démontré que c’était légal. Toutefois, pour que le dépôt de garantie soit légal, vous ne pouvez pas l’exiger directement, mais plutôt proposer des options de sûreté.
Le locataire pourrait donc choisir entre :
- Avoir un colocataire (solvable)
- Trouver une personne solvable qui voudra cautionner son bail
- Verser un dépôt de garantie qui sera remis à la fin du bail, si les loyers ont été payés et que le logement est en bon état.
Ceci peut être intéressant dans plusieurs cas, par exemple si le locataire occupe un emploi instable ou encore s’il traîne un mauvais dossier de crédit.
Et selon moi, le fait d’avoir une sûreté est bénéfique pour les deux partis. Si vous êtes propriétaire, vous diminuez le risque entourant votre investissement. Si vous êtes locataire, vous améliorez vos chances de louer un logement, surtout si vous avez un mauvais dossier.
Ce qu’il faut vérifier avant de prendre un dépôt de garantie
Le locataire consent à vous donner un dépôt de garantie? Vous devez d’abord faire un constat des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire. Ceci permet de constater s’il s’est produit des dommages autres que l’usure normale.
C’est important de vérifier chacune des commodités du logement, par exemple les poignées de porte, les luminaires, s’il y a des trous dans les murs, etc. Le constat des lieux redoublera de pertinence pour un locataire qui occupe le même logement pendant plusieurs années, puisqu’au fil des ans, l’état du logement pourrait évoluer sans que vous ne vous souveniez de son état initial.
Pour vous faciliter la tâche, je recommande d’utiliser le formulaire conçu pour les membres de la Corpiq.
Il faudra aussi penser au montant donné comme dépôt de garantie. Selon la loi, il n’y a pas de montant maximum. Le locataire peut donc verser un dépôt équivalent aussi bien à un mois qu’à trois mois de loyer. Pour le propriétaire, l’idéal est de se mettre en position de sécurité et de couvrir la période pour obtenir la résiliation du bail.
Par exemple, si le processus d’expulsion pour non-paiement de loyer peut prendre trois mois, dites-vous que vous serez confortable si le locataire vous donne un dépôt de trois mois.
Toutefois, portez attention au principe de l’offre et la demande. Si les logements d’une ville ou d’un secteur se louent plus difficilement, un dépôt de garantie élevé pourrait faire fuir vos locataires.
Il faut donc évaluer l’état du marché locatif afin de mesurer le dépôt de garantie idéal.
Et si jamais le locataire vous annonce qu’il ne renouvelle pas le bail, il ne peut pas utiliser le dépôt de garantie afin d’acquitter ses derniers paiements. Advenant des dommages au logement, vous ne pourriez plus utiliser le dépôt en guise de garantie.
Quoi qu’il en soit, le dépôt de garantie n’est qu’une seule des techniques qui permettent de réduire le risque lorsque vous investissez en immobilier.
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