Comment augmenter la rentabilité d’un immeuble
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Pour augmenter la valeur de votre investissement immobilier, vous avez tout intérêt à augmenter sa rentabilité. Voici quelques trucs pour y parvenir.  

Il y a différentes méthodes pour calculer la rentabilité d’un immeuble. Par exemple, vous pouvez calculer la rentabilité de votre mise de fonds investie sur votre immeuble. Plusieurs formules peuvent aider à déterminer si la rentabilité d’un immeuble est bonne ou non. 

Dans l’article que vous lisez présentement, je ne vais pas expliquer à nouveau ces formules, mais plutôt vous parler de rentabilité mensuelle, ou de cashflow, comme le disent les anglophones. Je vous expliquerai ensuite comment augmenter la rentabilité mensuelle de votre immeuble.

La rentabilité mensuelle, c’est l’argent qui reste dans vos poches, une fois que vous avez soustrait les frais de roulement et les frais relatifs au financement. C’est grâce à cette rentabilité qu’on peut tirer un revenu passif d’un investissement immobilier. 

Dans mes formations, j’enseigne toujours à viser une rentabilité minimale de 50 $ à 75 $ par porte par mois. 

50 $ à 75 $ par mois, est-ce que c’est le maximum?

En matière de rentabilité, il y a pratiquement toujours place à l’amélioration. Il est donc tout à fait possible d’obtenir une rentabilité mensuelle supérieure à 50 – 75 $. Il faut simplement faire preuve de créativité et faire travailler votre imagination. 

Partons du principe que la rentabilité n’augmente pas automatiquement dans le temps. Pour augmenter la rentabilité d’un immeuble, vous avez deux options : vous pouvez augmenter les revenus de l’immeuble et/ou en réduire les dépenses. 

Augmenter les revenus

La méthode la plus commune pour augmenter les revenus d’un immeuble est d’augmenter les loyers. Vous pouvez les augmenter petit à petit chaque année en suivant les recommandations de la Régie du logement, par exemple de 1 % ou 2 % par année, mais cela peut prendre du temps. 

Une autre méthode, qui permet d’augmenter plus rapidement vos revenus, est d’offrir des rénovations en échange d’une augmentation de loyer. Par exemple, vous pouvez changer les planchers, rénover la cuisine ou la salle de bain. 

Pour ajouter des sources de revenus supplémentaires, vous pouvez aussi offrir des services pour lesquels vos locataires devront débourser. Par exemple, vous pouvez ajouter des machines à laver. Supposons qu’il en coûte 2 $ d’utilisation pour la laveuse et 2 $ pour la sécheuse. À supposer que vos locataires lavent leurs vêtements une fois par semaine, vous avez la possibilité d’aller chercher un revenu annuel additionnel de 208 $ par an par logement.

Vous pouvez faire la même chose avec internet ou la télévision. Par exemple, si vous payez le fournisseur 200 $ par mois pour un forfait illimité, vous pouvez ensuite louer ce forfait 50 $ par mois à chacune de vos 6 unités. Il vous reviendrait donc un revenu de 100 $ additionnel par mois.

Dans les plus gros immeubles, vous pourriez ajouter une machine ATM pour retirer de l’argent, des machines distributrices, une salle de conditionnement physique, etc. 

Il existe beaucoup d’autres services que vous pouvez offrir à vos locataires. Pensez à facturer les espaces de stationnement et de rangement (cabanon), à offrir des climatiseurs… Bref, faites aller votre imagination!

Diminuer les dépenses

Aimez-vous cela négocier? Personnellement, j’adore!

Beaucoup de propriétaires d’immeuble perdent une fortune simplement parce qu’ils ne négocient pas avec leurs assureurs. Chaque année, vous économiserez beaucoup d’argent simplement en négociant vos assurances. Renégociez et magasinez vos assurances à chaque renouvellement. Augmentez vos déductibles pour diminuer le coût. Avisez votre assureur des travaux d’entretien, il pourrait vous accorder une réduction de coût.

Si vous jugez que vous payez trop de taxes, vous pouvez aussi voir auprès de la ville pour contester votre évaluation municipale

Ensuite, pensez aux frais de chauffage et d’électricité, qui montent en flèche en hiver. Une démarche payante est de transférer la responsabilité du chauffage et de l’électricité aux locataires

Pour ce qui est de l’entretien de votre immeuble (pelouse, déneigement, etc.), il est important de toujours faire faire plusieurs soumissions quand vous choisissez vos fournisseurs, puis de les réviser chaque année. Il est parfois plus économique de rémunérer un locataire en échange de l’entretien ménager ou paysager des espaces communs que d’embaucher quelqu’un de l’extérieur.

Si vous faites des rénovations, vérifiez s’il y a des subventions disponibles auprès de votre ville ou des gouvernements. Réparez au lieu de tout changer ; c’est parfois la solution pour économiser. Aussi, faites la tournée des circulaires pour voir s’il y a des spéciaux en magasin. 

Lorsque vous avez un logement à louer, rien ne vous oblige à l’afficher sur une plateforme payante. En fait, cela dépend de votre marché. Vérifiez ce qui fonctionne le plus dans votre région. Souvent, les sites gratuits (tels Kijiji ou Marketplace sur Facebook) fonctionnent très bien. 

Pour finir, un dernier petit truc : Chaque fois que vous ferez une dépense pour votre immeuble, posez-vous la question : Est-ce que c’est une dépense judicieuse? Il est parfois possible de trouver ce que l’on recherche pour une fraction du prix dans l’usagé. 

Envie d’en savoir plus? Sachez que j’aurais pu écrire un livre complet sur le sujet de la rentabilité… Qui sait, peut-être un jour ce sera le sujet d’un de mes prochains livres. En attendant, pour en apprendre davantage, j’aimerais vous inviter à mon webinaire entièrement gratuit. Je vais vous y révéler non seulement mes secrets pour augmenter la rentabilité d’un immeuble, mais aussi toutes mes techniques pour acheter un immeuble rentable en moins de 90 jours. Et ça n’affectera pas votre rentabilité, puisque c’est gratuit ! 😉 

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