La semaine dernière un de mes clients me demandait si c’était possible d’investir en immobilier et de ne pas avoir à gérer les locataires. Ils ont 3 enfants en bas âge et n’ont nullement le temps de faire des réparations et de s’occuper des appels de locataires. Ils veulent consacrer leur temps libre à la famille et non pas aux locataires. Je leur ai expliqué qu’il y a 2 façons d’investir en immobilier: passif ou actif. Et ces deux façons donnent de bons revenus.
Calcul du rendement d’un revenu sans aucun effort (revenus passifs)
Lors d’un investissement passif, il n’y a pas de temps investi de la part de l’investisseur. Vous obtenez donc un revenu sans avoir à travailler pour l’obtenir. Un revenu actif, cependant, implique que vous investissiez du temps de votre vie pour le gérer et vous en occuper. Le principe ici est bien simple. Il faut acheter de l’immobilier soit en groupe ou individuellement et le faire gérer par une compagnie spécialisée dans ce type de services. L’important ici est de bien choisir la compagnie ou le réseau avec lequel on fait affaire.
Il y a plusieurs autres façons d’investir en immobilier passif. Ce peut être d’acheter un terrain et de le diviser, acheter en prévente des condos, acheter des résidences, des maisons aux É.-U. en groupe, la gestion d’immeubles à logements, etc. Les rendements sont de 10% à 35% par année, dépendant des types de projets. Ces projets sont sécurisés comme avec les investissements actifs par des biens tangibles.
Calcul du rendement si vous gérez votre immeuble (revenus actifs)
Il y a 3 étapes pour calculer le rendement relatif à la gestion d’un immeuble: prenons un immeuble de 160 000$ avec 40 000$ d’investissement initial.
1# Il faut calculer la liquidité (se calculant en soustrayant les revenus aux dépenses) que l’on obtient chaque année, divisée par la mise de fonds et multipliée par 100. Ceci vous donne le ROI ou retour sur votre investissement en argent. Exemple : 2 000$ / 40 000 $ * 100 = 5% de rendement annuel.
2# Il faut maintenant calculer la capitalisation, c’est-à-dire le montant de capital qui a été payé par le paiement de l’hypothèque. La formule est de prendre l’hypothèque de départ soustrait au total payé sur l’hypothèque en fin du terme, divisé par l’investissement de départ, multiplié par 100. Exemple : 3 000$ payé en capital / 40 000$ * 100 = 7,5%
3# L’augmentation de la valeur de l’immeuble au cours des ans. Supposons ici une augmentation de 5,3% qui est la moyenne des 25 dernières années au Canada. La valeur peut aussi être augmentée en amélioration faite au cours des années sur le bâtiment. Il faut donc faire le prix payé à l’achat, multiplié par 5,3%, soustrait par le montant d’achat divisé par le montant investi, multiplié par 100. Exemple : 160 000$ * 5,3% = 168 480$ – (160 000$ / 40 000$) * 100 = 21% sur votre argent investit.
4# Je ne calcule pas ici l’argent que l’on fait lors de l’achat qui peut être très grand. Par exemple : Vous avez acheté votre immeuble pour 160 000$, mais il a une valeur de 180 000$. Ce qui fait donc 20 000$ / 40 000$ = 50%
Rendement global = Liquidité 5% + Capitalisation 7,5% + Valeur 21% = 33,5% sans compter l’argent à l’achat. Vous pouvez donc voir que c’est possible de faire un très bon rendement sécuritaire autant en passif qu’en actif en immobilier. Vous désirez savoir si un immeuble est rentable? Cliquez ici pour plus d’information.
Ghislain Larochelle