Un lecteur m’a écrit récemment pour savoir si les profits mirobolants réalisés aux États-Unis lors de la revente de propriétés en flips sont également possibles dans notre belle province. Qu’est-ce qu’un FLIP? Avant d’aller plus loin, voyons d’abord ce qu’est un flip :
«Un FLIP est une expression employée pour désigner l’achat à bas prix d’une propriété pour la revendre rapidement et réaliser un profit. Certaines personnes croient à tort que lorsqu’on parle de flips, nécessairement avoir des rénovations. C’est faux, étant donné que le but des flips est d’abord et avant tout d’acheter et de revendre le plus rapidement possible.»
La différence entre les flips au Québec et aux États-Unis
Il n’est pas rare de voir à la télé américaine certaines propriétés s’acheter au coût de 40 000 $ pour ensuite être revendues pour la somme de 250 000 $; c’est pourquoi certains Québécois s’imaginent qu’ils peuvent réaliser le même genre de bon coup ici. Or, la réalité immobilière du Québec est tout autre. En effet, le fait est qu’ici, il est très rare de pouvoir acheter une propriété à 40 000 $, contrairement à nos voisins du Sud, pour qui les reprises immobilières sont monnaie courante. De plus, j’ai constaté que les investisseurs d’ici commettent l’erreur de ne pas bien calculer le rendement et de faire leurs devoirs avant d’acheter; résultat : ils perdent de l’argent ou en génèrent très peu.
Est-ce possible d’encaisser 100 000 $ sur un flip au Québec?
Oui, c’est possible, mais pour cela, vous devrez effectuer vos recherches comme il se doit, car ce n’est pas simplement vouloir repeindre ou rénover une propriété pour encaisser un profit; encore faut-il bien examiner le dossier afin de s’assurer de réaliser une bonne affaire. Certaines méthodes de flips, qui peuvent rapporter des profits aussi substantiels que 100 000 $, ne nécessitent aucune réparation ni rénovation, tandis que d’autres propriétés nécessitent des rénovations de 40 000 $ et ne rapporteront rien lors de la revente. Il faut donc bien évaluer le dossier de la propriété convoitée et ne pas hésiter à sortir des sentiers battus pour s’assurer d’effectuer la meilleure affaire possible. Par exemple, demandez-vous s’il est possible de changer la vocation d’un immeuble ou de le diviser, avant d’acheter. Vous serez surpris des nouvelles possibilités qui s’offrent à vous.
Voici mes conseils pour réaliser les meilleurs flips possible :
- Ne vous contentez pas seulement de magasiner sur Internet; faites des offres d’achat. Vous ne pourrez savoir si un vendeur est sérieux tant que vous ne lui aurez pas déposé une offre sur la table.
- Prenez un fichier Excel pour effectuer vos calculs et n’oubliez pas de tenir compte des taxes et des intérêts hypothécaires pour évaluer le profit potentiel réel que la vente de la propriété convoitée pourrait vous rapporter.
- N’hésitez pas à avoir recours aux services de professionnels (comptables, courtiers immobiliers, entrepreneurs, etc.) pour vous aider à calculer et à effectuer la transaction comme il se doit.
Parmi tous les investisseurs qui me consultent, bien souvent je recommande à 95 % d’entre eux de retirer leur offre d’achat. En effet, après évaluation de leur dossier, je constate qu’ils ont oublié de comptabiliser plusieurs frais importants et qu’ils n’ont pas bien évalué le marché avant de procéder à l’acquisition. Encore une fois, c’est très important de calculer avant d’acheter et non après!
Ghislain Larochelle