On me pose souvent ces questions : Est-ce que je devrais gérer mes immeubles moi-même… ou déléguer la gestion locative? Et à partir de combien de portes? Voici les réponses!
En fait, cela dépend. C’est d’abord une question d’objectifs. Si votre objectif est d’accroitre votre parc locatif de 100 portes en l’espace d’une année, cela devient pertinent de déléguer la gestion locative pour vous concentrer sur vos acquisitions. Et si vos ambitions sont un peu plus modestes, par exemple si vous envisagez l’achat d’un seul petit immeuble situé dans votre quartier, déléguer la gestion est peut-être superflu.
Les tâches du gestionnaire d’immeuble
La gestion locative ne se limite pas à trouver des locataires et à percevoir les loyers. C’est un peu plus complexe. Le gestionnaire d’immeuble doit :
- Percevoir les loyers
- Courir après ceux qui n’ont pas payé. (Il y en a peu, mais les retardataires sont très exigeants.)
- Annoncer les logements à louer. (Il faut être très proactif et republier régulièrement les annonces afin qu’elles sortent en tête de liste sur les sites d’annonce.)
- Faire visiter les logements à louer. (Il faut faire preuve d’une bonne disponibilité.)
- Trouver et qualifier les nouveaux locataires. (C’est important de faire toutes les enquêtes. Il faut faire une enquête de crédit, vérifier auprès du propriétaire actuel et des anciens propriétaires, vérifier s’il n’y a pas de dossier ouvert à la Régie du logement, puis vérifier auprès de l’employeur.)
- Voir à ce que l’immeuble soit bien entretenu
- Engager des ouvriers
- Superviser les travaux de rénovation
- Faire la comptabilité
- Gérer les employés
- S’occuper des dossiers à la régie du logement
Vous devinerez que cela peut devenir un travail à temps plein, surtout si vous avez beaucoup de portes!
À partir de combien de portes est-ce rentable d’embaucher un gestionnaire?
Il n’y a pas de mauvaise réponse. En règle générale il est possible de faire soi-même la gestion locative si vous possédez 25 portes ou moins. Au-delà de 25 portes, cela risque d’être difficile, pour la simple et bonne raison qu’un humain qui a une famille et qui travaille à temps plein ne peut pas gérer plus de portes.
Évidemment, c’est possible de gérer soi-même plus de 25 portes tout en travaillant à temps plein et en ayant une famille. Mais au-delà de ce seuil, c’est le développement de votre business en immobilier qui risque de s’en faire ressentir, ainsi que le service offert à vos locataires.
Cela n’en demeure pas moins que ce nombre de 25 portes est arbitraire. Pour décider si vous allez gérer vous-même vos immeubles ou si vous allez engager un gestionnaire, il faudra vous poser deux questions : d’abord, avez-vous la capacité de donner du temps de gestion? Et si oui, ce temps va-t-il impacter négativement vos objectifs de croissance?
Les réponses à ces questions dépendront de quatre facteurs :
- Le nombre d’immeubles que vous possédez
- Le nombre de portes par immeubles que vous possédez
- La proximité des immeubles. (Leur proximité entre eux-mêmes et leur proximité de votre résidence.)
- Le temps que vous êtes prêt à investir dans la gestion locative
Par exemple, supposons que vous possédez 4 duplex, donc 8 portes. Le problème, c’est que ces 4 duplex sont éparpillés à travers la ville. Si vous déléguez à un gestionnaire, ce dernier sera obligé de se déplacer 4 fois. Ce ne sera donc pas très rentable.
Avez-vous les capacités de faire la gestion locative?
Ce point est souvent le plus sous-estimé. Il faut se questionner sur votre tempérament!
Certaines personnes sont incapables de gérer d’autres êtres humains. En gestion d’immeuble, il faut faire preuve de diplomatie et de psychologie. Sinon, c’est votre moral et votre motivation à continuer d’investir qui vont être affectés.
Ensuite, il faut aimer la gestion. Aimez-vous ça, faire des budgets? Faire des suivis? Si ces tâches vous suscitent le même enthousiasme qu’un patin à roues alignées aux yeux d’un poisson rouge, peut-être vaudra-t-il mieux déléguer la gestion.
Enfin, il faudra vous demander jusqu’à quel point votre temps de gestion affectera votre temps de prospection. Si votre objectif est d’accroitre votre parc immobilier, vous gagnerez à investir davantage de temps en prospection.
Un gestionnaire en plus du concierge?
Dans la plupart des cas, la réponse est oui. Les deux se complètent. À moins qu’il y ait une problématique avec votre concierge, vous aurez avantage à conserver votre concierge, surtout s’il est là depuis plusieurs années et qu’il est apprécié de vos locataires.
Le concierge est vos yeux et vos oreilles dans l’immeuble : c’est lui qui s’occupe de la propreté des lieux, une tâche que ne fera pas votre gestionnaire, qui veille plutôt à ce que l’immeuble soit en bon état.
Pour terminer, un conseil : même si vous ne prévoyez pas d’embaucher de gestionnaire, ajoutez tout de même la dépense dans vos calculs. Si vous en veniez à changer d’idée, vous n’aurez pas de surprise.
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