La découverte de vices cachés peut ternir vos finances ou la rentabilité de votre projet d’investissement. Voici comment vous en prémunir.
L’autre jour, un étudiant m’a posé la question suivante : Ghislain, quels sont les pires vices cachés qu’on peut retrouver dans un immeuble?
Je lui ai répondu ceci : il existe une foule de vices cachés possibles et leur gravité dépend de plusieurs facteurs. D’un côté, il faut considérer le vice caché en soi et de l’autre, votre capacité à régler le problème.
Il faut aussi faire attention de ne pas confondre un vice caché d’un vice apparent.
Quelle est la différence ? Un vice apparent survient lorsque l’inspecteur est en mesure de déceler le problème lors de l’inspection. Quant au vice caché, son nom l’indique, le vice est caché, ni vous (en tant qu’acheteur), ni l’inspecteur n’êtes en mesure de déceler le vice. De plus, ce vice est plein de surprises : non seulement vous en ignorez l’existence, mais en plus vous ignorez quand il apparaîtra.
Ce qui définit un vice caché
Supposons que vous découvrez un vice caché après que vous ayez pris possession de votre immeuble. Si vous souhaitez obtenir dédommagement et que vous entamez une poursuite, vous devrez convaincre un juge que vous êtes dans votre droit d’obtenir réparation du vendeur.
D’un point de vue juridique, il y a 5 points qui définissent le vice caché. C’est en considérant ces points que le juge rendra sa décision :
- Le vice est grave et empêche l’utilisation d’une partie du bâtiment.
- Le vice est antérieur à la vente.
- Le vice n’est pas apparent. Cela ne veut pas nécessairement dire que le vendeur l’a dissimulé volontairement. Un vendeur peut être tenu responsable d’un vice même s’il en ignorait l’existence.
- Le vice ne doit pas vous avoir été dénoncé, par exemple par votre inspecteur. Autrement dit, vous ne deviez pas en avoir connaissance avant de passer chez le notaire.
- Vous devez dénoncer le vice dans un délai raisonnable, normalement de 6 mois.
Voici quelques exemples de vices cachés qui sont assez fréquents :
- En retirant le gypse au sous-sol, vous découvrez une fissure dans la fondation.
- En plus de la fissure, vous constatez que l’eau s’infiltre dans l’immeuble.
- Peu de temps après que vous ayez pris possession de votre immeuble à revenu, un inspecteur de la ville vous avise que l’immeuble enfreint plusieurs règlements municipaux. Vous découvrez que l’ancien vendeur le savait et qu’il ne vous a rien signifié.
- L’inspecteur pourrait par exemple vous signifier que le mur coupe-feu n’est pas conforme ou encore que les plafonds de vos logements situés au sous-sol sont trop bas.
Ce qu’il faut retenir de ceci, c’est que les exigences de la ville peuvent coûter une fortune.
Aussi, plus l’immeuble est âgé, plus le risque qu’il y ait des problèmes augmente.
Toutefois, sachez que vous ne pouvez pas réclamer un vice caché dû à l’usure normale. Par exemple, si vous achetez une maison bâtie il y a 45 ans, vos chances d’obtenir gain de cause en réclamant le drain français parce que vous avez des infiltrations d’eau au sous-sol sont plutôt faibles. La raison étant que la durée de vie du drain atteint son apogée.
Comment se prémunir
Un immeuble affiché sur Centris vous semble parfait? Il est fraichement rénové? Les revenus sont supérieurs à la moyenne? Attention, il faut tout de même vous méfier.
Il ne faut surtout pas vous laisser emballer uniquement par les revenus d’un immeuble qui semble en bon état, à première vue.
Attention aussi à ne pas vous laisser entrainer dans le tourbillon de l’achat. Les délais peuvent venir rapidement et vous pouvez être tentés de tourner les coins ronds.
La meilleure manière de se prémunir est de faire une inspection. C’est HYPER IMPORTANT de le faire, peu importe la condition de l’immeuble.
Encore aujourd’hui, il y a des gens qui ne font pas d’inspection. Oui vous avez bien lu! Certaines personnes achètent des immeubles comme s’ils jouaient à la roulette au casino. C’est une excellente manière de perdre de l’argent.
Et pour les immeubles âgés, dispendieux et/ou complexes, cela devient doublement important de faire une bonne inspection et une bonne vérification diligente.
Même dans le cas d’une maison neuve, c’est important de faire une inspection avec un inspecteur reconnu et possédant une bonne expérience. Posez-lui des questions et autant que possible, faites vérifier les réponses pour lesquelles vous n’avez pas d’expertise. Un second avis pourrait vous sauver la peau. N’hésitez pas à demander à votre courtier immobilier de faire des vérifications pour vous.
Dans tous les cas, le mieux est d’éviter de vous retrouver devant les tribunaux. Il faut savoir sortir au bon moment d’un mauvais deal.
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