Profit en immobiler: faites votre argent à l’achat!
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Difficile à croire, mais c’est bel et bien à l’achat que vous faites le plus de profit, et c’est la réalité des investisseurs à succès. En effet, vous faites le plus d’argent en immobilier lorsque vous achetez à un prix rabais au départ.

Votre profit passe par l’offre d’achat

Il y a beaucoup d’investisseurs font l’erreur d’acheter un immeuble en croyant que celui-ci prendra de la valeur au fil des ans et qu’ils feront un profit lors de la revente. Saviez-vous qu’au Québec (Chambre immobilière du Québec), au cours des 20 dernières années, le prix de vente moyen des résidences a augmenté de seulement 42 %? Cette augmentation représente une hausse de 2,1 % par année, soit un taux inférieur à l’inflation (2,3 %), pour la même période. Si vous faites le calcul, votre immeuble a augmenté selon le taux d’inflation seulement. Ce qui fait un profit réel de 0 %.

Prenons un exemple fictif pour expliquer la façon de faire un profit à l’achat d’un immeuble au lieu de le faire à la vente. Vous voulez acheter un immeuble qui a une valeur marchande de 400 000 $. Il faut être attentif ici, je ne parle pas du prix demandé par le vendeur, mais de la vraie valeur marchande pour un immeuble similaire. Lorsque la négociation, avec une offre d’achat bien préparée, est terminée, vous obtenez cet immeuble pour un montant de 360 000 $, ce qui représente un profit à l’achat de 40 000 $. Supposons que vous avez fourni une mise de fonds de 20 % (72 000 $), cet achat vous permet de faire 40 000 $ avec un investissement de 72 000 $. Cela vous donne un rendement de 56 % pour quelques semaines de travail. Vous pouvez le conserver ou encaisser le profit et le revendre immédiatement. Comment y parvenir? C’est en étant bien préparé et en étant outillé pour concevoir la meilleure offre d’achat qui soit. Il n’y a pas que le prix à négocier dans l’offre d’achat, il y a également les conditions qui sont importantes.

… Ou acheter avant la construction

Une autre façon de profiter de ces rabais est d’acheter directement avant la construction de l’immeuble. Lorsqu’un promoteur veut construire, disons, 100 unités de condo dans un immeuble, la banque lui exige de vendre environ 50 % des unités à l’avance. C’est pourquoi vous retrouvez une roulotte sur le côté de la route qui affiche «condos modèles à vendre». Le promoteur doit donc payer quelqu’un pendant 12 à 24 mois pour vendre les condos à l’avance afin d’obtenir son prêt de la banque. Lorsque vous achetez sur dessins, au tout début du processus, vous obtenez un rabais de quelques milliers de dollars parce que le promoteur veut commencer la construction le plus rapidement possible.

Il faut cependant s’attendre à devoir patienter plusieurs mois, sinon quelques années, avant de prendre possession de votre condominium. Les prix des condominiums vont généralement augmenter à mesure que la fin de la construction approche. Le temps venu de prendre possession, vous avez 3 options : le revendre, l’habiter ou le louer;

  1. Si votre intention, comme investisseur, c’est d’opter pour la location, il est très important d’en aviser le promoteur au début du processus. La raison en est qu’il y a souvent des restrictions sur la quantité de condos qui peuvent être loués dans un immeuble.
  2. Si vous choisissez la revente, il est important de suivre la valeur marchande: si elle est supérieure ou égale à votre prix payé, tant mieux. Par contre, si elle est inférieure à votre prix payé, vous perdez de l’argent.

Heureusement, il existe des compagnies, quoique peu nombreuses, qui nous protègent contre cette éventualité. Pour ce faire, si la valeur marchande descend, elles ajustent le prix d’achat à la baisse en conséquence pour nous assurer de réaliser un profit avec cet investissement. Certaines compagnies incluent même à leur contrat le service de revente de votre condo, une fois construit, sans aucun frais additionnel. Elles peuvent même offrir un délai limite pour la revente de votre unité. Et advenant le cas où elles n’auraient pas vendu votre unité dans les délais prévus, elles rachèteront votre condo à la valeur du marché. En conclusion, l’achat d’un condo est un excellent moyen de faire un investissement et un profit surtout si vous profitez d’une protection «prix de revente» lorsque la construction est terminée.

Ghislain Larochelle



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