Généralement, vous prenez le temps requis pour bien magasiner la plupart de vos gros achats comme une automobile, un voyage à l’étranger, etc. En revanche, lorsque vient le temps de contracter une hypothèque, peu d’entre vous la magasinent… Or, une hypothèque aura beaucoup plus d’impact financier sur votre vie que la majorité des autres achats. Il devient alors primordial de prendre le temps d’évaluer différentes options afin de faire un choix avec logique, un choix qui vous permettra d’économiser à long terme.
Vu le nombre incessant de publicités avec lesquelles les banques bombardent les clients potentiels, il devient difficile de s’y retrouver. Plusieurs institutions affichent des taux d’intérêt qui semblent très alléchants, mais le taux d’intérêt est loin d’être le seul point à prendre en considération.
Choisir la bonne institution fianancière
Le magasinage de son hypothèque passe tout d’abord par l’analyse d’offres des différentes institutions financières. Si vous magasinez vous-même votre hypothèque, planifiez un certain nombre d’heures à consacrer à l’étude des offres et des conditions ainsi qu’à la recherche. Avant de vous présenter aux différentes banques et de rencontrer un conseiller en prêt hypothécaire, naviguer un peu sur internet qui regorge d’informations pertinentes pour vous éclairer. En visitant différents sites d’institutions financières, vous vous familiariserez avec les différentes offres hypothécaires, les types d’hypothèques, les conditions liées au prêt, le terme, etc. Cette étape vous permettra aussi de comparer ces différentes offres. Suite à vos recherches, vous pourrez sélectionner les institutions financières qui semblent convenir le mieux à vos besoins et prendre ensuite rendez-vous avec un des conseillers de ces institutions.
Lorsque vous prenez rendez-vous avec des conseillers pour votre hypothèque, faites-vous préapprouver. Vous obtiendrez un montant maximal auquel vous êtes éligible si vous veniez à contracter un prêt avec cette institution financière. Cette mesure prend en considération plusieurs facteurs notamment la stabilité de l’emploi, le salaire et votre dossier de crédit afin de vous accorder un prêt préautorisé à un taux maximal. Il est avantageux puisque le taux offert est valide pour une période déterminée, habituellement de 60 à 120 jours, ce qui veut dire que si les taux d’intérêt augmentent durant cette période, vous bénéficierez du taux convenu. Dans la situation contraire, si le taux d’intérêt diminue pendant cette même période, vous bénéficierez du taux en vigueur lors de la signature du contrat d’hypothèque.
Il est important de noter que puisque les institutions financières prennent en considération votre dossier de crédit, veillez à demander de ne pas sortir votre cote de crédit à chacun des endroits que vous visitez puisque cette action vous fait perdre des points sur cette cote. Or plus vous perdez de points, plus basse est votre cote et moins bonnes sont vos chances d’obtenir des offres hypothécaires avantageuses.
Comme mentionné précédemment, le taux d’intérêt n’est pas le seul facteur à prendre en considération lors de votre recherche d’hypothèque. Informez-vous sur les différents points : la mise de fonds, le terme du prêt, la période d’amortissement, le prêt à court et à long terme, les modalités, le type de prêts, les programmes, les subventions, le prêt avec remise en argent. Nous évaluerons chacun des points afin de vous éclairer. Rappelez-vous ceci : le but ultime est d’économiser et de prendre la décision qui convient à votre budget et vos attentes.
La mise de fonds
Voici les mises de fonds dont vous aurez besoin pour acheter un immeuble :
- 5 % – Mise des fonds minimale pour l’achat d’une maison ou d’un duplex – 2 logements (propriétaire occupant seulement)
- 10 % – Mise des fonds minimale pour l’achat d’un triplex/quadruplex – 3-4 logements (propriétaire occupant seulement)
- 15 % – Mise des fonds minimale pour l’achat d’un immeuble de 5 logements et plus (propriétaire occupant seulement)
- Immeuble à revenus dans lequel vous n’êtes pas propriétaire occupant, la mise de fonds sera entre 20 % et 40 %, dépendamment du type d’immeubles.
Par souci d’économie, vous pourriez augmenter la valeur de la mise de fonds afin de contracter une hypothèque moins élevée et de plus courte durée, ce qui réduirait vos versements hypothécaires et vous ferait épargner sur les intérêts.
Le terme du prêt et la période d’amortissement
Le terme du prêt est sa durée et elle peut varier de 6 à 10 ans. Le taux d’intérêt ne peut changer au cours de la période du terme, c’est pourquoi plus le terme est long, plus le taux d’intérêt est élevé. La période d’amortissement est en fait le temps nécessaire au remboursement du prêt dans sa totalité. Elle est généralement de 15, 20 ou 25 ans. Il est maintenant possible d’opter pour une période d’amortissement prolongée qui est de 35 ans. Cette formule facilite l’accès à la propriété en réduisant vos versements mensuels. Mais attention, votre choix devra dépendre de votre situation financière. En effet, si vous optez pour une période d’amortissement de 15 ans, vos paiements mensuels seront plus élevés, mais vous paierez moins d’intérêts, ce qui vous permettra de réaliser des économies. Au contraire, si vous optez pour une période d’amortissement de 25 ans, vos versements mensuels seront réduits, mais, au bout du compte, vous paierez plus d’intérêts. Chaque situation est unique et c’est à vous de voir ce qui est idéal pour vous et votre budget.
Opter pour des versements hebdomadaires ou bimensuels pourrait vous permettre de rembourser votre hypothèque plus rapidement et d’économiser sur les frais d’intérêt. Par cette façon de procéder, vous pourriez avoir effectué, à la fin de l’année, un versement supplémentaire en totalité ou en partie.
- Le prêt à court terme : Il offre des taux d’intérêt normalement inférieurs aux prêts à long terme. Si vous pensez que les taux d’intérêt baisseront, optez pour un prêt à court terme, c’est-à-dire un prêt d’une durée de deux ans ou moins.
- Le prêt à long terme : Le prêt à long terme est d’une durée de trois ans ou plus. Les taux d’intérêt sont normalement plus élevés, mais certains emprunteurs aiment la tranquillité d’esprit qu’offre cette formule; il est plus facile de budgéter puisque les versements sont les mêmes pour une plus longue période.
Les modalités du prêt
Lorsque vient le temps de finaliser l’obtention du prêt hypothécaire, l’institution financière vous proposera diverses formules. Assurez-vous de faire un choix en prenant en considération vos projets, votre stabilité financière, vos objectifs financiers ainsi que votre capacité à vous ajuster aux taux d’intérêt changeants. Examinez bien les conditions des prêts hypothécaires pour ne pas souscrire à une mauvaise formule, ce qui vous ferait perdre de l’argent. Par exemple, la plupart des hypothèques permettent un remboursement anticipé n’excédant pas 20 % de la valeur totale du prêt, un montant qui s’applique directement à votre capital. Vous épargnez alors sur les intérêts. En tenant compte de cette condition et de vos besoins, un prêt hypothécaire ouvert dont les taux d’intérêt sont plus élevés vous serait peut-être inutile.
- Le prêt hypothécaire fermé : Ce prêt se veut rassurant, car le montant des versements ainsi que le nombre de versements sont préétablis et ne changeront pas. Si vous aimez la sécurité, ce prêt pourrait vous convenir. Par contre, ce type n’est pas très souple. Une pénalité pourrait vous être imposée si, par exemple, vous voulez le rembourser en entier avant la date d’échéance.
- Le prêt hypothécaire convertible : Le prêt hypothécaire convertible peut s’avérer avantageux si vous appréhendez une hausse des taux. En effet, il offre la possibilité de renégocier le taux d’intérêt avant la date d’échéance. Le taux le plus bas est généralement obtenu pour six mois, avec la possibilité de choisir une durée plus longue au cours de cette période, et ce, sans aucune pénalité.
- Le prêt hypothécaire ouvert : Son taux d’intérêt est généralement plus élevé qu’un prêt à taux fixe, mais si vous prévoyez recevoir une grosse somme d’argent ou de vendre votre maison, ce prêt peut vous épargner les pénalités de remboursement avant échéance; il vous permet de rembourser en partie ou en totalité votre prêt, et ce, à n’importe quel moment.
- Le prêt hypothécaire à taux fixe : Ce prêt hypothécaire se veut stable, si vous signez lorsque les taux sont bas, il pourrait vous faire économiser puisque vous êtes à l’abri des fluctuations du marché pendant la durée de l‘entente. Dans un marché en constant changement, cette formule peut s’avérer intéressante.
- Le prêt hypothécaire à taux variable : Si vous possédez une bonne stabilité financière et que le risque vous convient, cette formule pourrait vous avantager. Comme son nom le dit, le taux d’intérêt est variable, le montant des versements reste le même, mais le taux change. Si les taux sont à la baisse, une plus grande somme sera consacrée au remboursement du capital et, au contraire, si les taux augmentent, une moindre somme y sera consacrée. Afin de vous protéger contre une trop forte hausse des taux, vous pouvez opter pour un taux d’intérêt plafond.
* Les institutions bancaires offrent la possibilité de combiner la formule à taux fixe et à taux variable, de façon à profiter des avantages de chacun. Informez-vous!
Petit conseil : Négociez avec votre représentant hypothécaire. Utilisez la concurrence afin de pouvoir obtenir une réduction de taux d’intérêt et bénéficier des meilleures conditions possible. De plus, informez-vous auprès de certaines institutions bancaires qui acceptent de payer les frais de notaire, l’évaluation, etc.
Les assurances
Lorsque vous souscrivez à une hypothèque, votre représentant pourrait vous proposer différents extras, comme par exemple, une assurance vie, une assurance invalidité, l’assurance de versements hypothécaires, etc. Analysez chaque option en tenant compte de votre situation de vie. En ce qui concerne l’assurance vie hypothécaire, n’hésitez pas à vous informer auprès d’autres compagnies. Vous pourriez en tirer avantage, l’assurance vie hypothécaire offerte par votre créancier vous accorde une indemnité équivalente à la somme due sur votre prêt. L’indemnité diminue donc au fur et à mesure que votre dette diminue. En revanche, les assureurs, quant à eux, offrent une indemnité fixe. Votre ou vos bénéficiaires pourraient ainsi rembourser le prêt tout en récoltant la différence, s’il y a lieu.
Les programmes et subventions
- Le régime d’accès à la propriété (RAP) : Le régime d’accès à la propriété créé par l’Agence de revenu du Canada vous offre la possibilité de retirer jusqu’à 25 000 $ de vos REER, soit 50 000 $ par couple, sans avoir à payer d’impôt. Ce programme offert aux premiers acheteurs peut s’avérer intéressant, à condition de respecter les modalités de remboursement, sans quoi la somme non remboursée s’ajoutera à votre revenu et devient donc imposable. Informez-vous des conditions d’admission.
- Gouvernement fédéral : Lors de l’achat d’une propriété, le gouvernement fédéral offre des subventions comme le remboursement partiel de la prime d’assurance prêt hypothécaire pour les maisons écoénergétiques ou encore, le crédit d’impôt à l’achat d’une première habitation (CIAPH). L’objectif de ce crédit est de permettre aux acheteurs d’assumer les frais associés à l’achat d’une propriété, tels que les frais juridiques et les taxes de bienvenue qui représentent une lourde charge pour les nouveaux propriétaires.
- Gouvernement provincial : De son côté, le gouvernement du Québec offre le Crédit d’impôt et solidarité; il participe également au programme Novoclimat et Renoclimat. Une fois la certification Novoclimat obtenue, vous recevrez une subvention; vous pouvez utiliser cette somme afin de réduire vos versements hypothécaires.
Le prêt avec remise en argent
Si vous ne disposez pas de la mise de fonds obligatoire de 5 %, certaines institutions offrent une remise en argent de 5 %. Prêtez attentions aux diverses conditions, taux d’intérêt plus élevé, terme minimal, remboursement partiel de la remise si le prêt est remboursé avant échéance ou transféré. De plus, la prime d’assurance sera plus élevée.
Bref, à chacun son hypothèque!
Avec toutes les formules existantes, vous trouverez chaussure à votre pied. Avec un peu de recherche et de négociation, vous pourriez économiser gros. Il suffit d’être informé et de ne pas hésiter à poser des questions. Il va de soi que les institutions ne vous offriront pas tous les avantages et les meilleurs taux sur un plateau d’argent. Trop de clients sont peu informés et les banques en retirent un plus grand bénéfice. Il est de votre devoir d’obtenir le meilleur taux possible. Après tout, chaque dollar économisé vous revient directement.
Ghislain Larochelle