Le terrain se fait de plus en plus rare. Peu importe votre motivation lors de l’achat d’un terrain, c’est très différent de l’achat d’une maison ou d’un immeuble à revenus. Il y a plusieurs facteurs à considérer que, normalement, vous n’avez pas à faire avec une maison: l’accessibilité, l’aqueduc, les égouts et le zonage, par exemple. De plus, les critères de financement sont très différents. Bref, voici un petit tour d’horizon.
Différents types d’investissement
Tout le monde pense que l’achat de terrains pour la revente est réservé uniquement aux millionnaires qui disposent de beaucoup d’argent et qui font un lotissement de terrains résidentiels ou commerciaux. Le terme anglais qui définit ce type d’investissement est «Patient Money». Il n’y a aucun rendement sur l’argent investi tant que l’on ne vend pas une partie du terrain. Par contre, on doit quand même payer les taxes et autres dépenses sans avoir la possibilité de toucher un revenu immédiat. Voici donc quelques façons d’investir dans l’achat de terrains:
1. Achat d’un lot individuel
Vous achetez un terrain d’un entrepreneur et vous le conservez pour vente future. Votre terrain prendra plus ou moins de la valeur selon l’endroit où vous avez acheté ce terrain. Si vous achetez à la campagne, votre terrain jouira probablement d’une appréciation qui sera légèrement supérieure au taux d’inflation. Si, par contre, vous achetez en ville et qu’il n’y a plus de terrains disponibles, vous avez de bonnes chances de faire un profit intéressant. Normalement, la majorité du profit est faite par les promoteurs et les entrepreneurs, et il n’en reste pas beaucoup pour le petit investisseur.
2. Achat d’une terre agricole
Le but ici est de jouer un peu le rôle du promoteur et d’acheter une terre agricole pour la revendre ensuite en lots prêts à construire. Le problème ici est que vous allez avoir besoin de beaucoup d’argent: pour acheter la terre, la dézoner, faire les plans, faire le lotissement, installer l’infrastructure (aqueduc et égouts) et finalement vendre chaque terrain. On parle d’une attente d’environ 2 à 5 ans si votre terrain est dézoné rapidement. Je connais une famille de la rive sud de Montréal qui attend le dézonage d’une terre agricole à celui de terrain industriel depuis 1989. Ils ont essayé de vendre le terrain de quatre millions de pieds carrés sans jamais trouver preneur à ce jour.
3. Achat de terrains en groupe
Il y a des compagnies qui se spécialisent dans le «Land Banking» au Canada. Elles achètent les terres agricoles entre deux villes où la population grandit à un rythme effréné. Elles séparent les terres en parcelles d’environ un acre et vendent chaque acre à des investisseurs privés. Durant ce temps, la compagnie obtient tous les permis de la ville, fait la planification d’urbanisme, et obtient tout le zonage requis selon les spécifications de la ville. Le terrain est maintenant prêt pour la vente aux promoteurs, lesquels y voient un net avantage, car tout est prêt pour eux. Ils n’ont rien à faire, sauf construire! La beauté d’une participation à de tels projets est que l’on peut utiliser des fonds provenant de REER, de CRI et même d’un CELI. La sécurité d’un tel placement repose sur le fait que l’investissement est fondé sur un bien tangible qu’est le terrain. Un autre avantage est qu’on n’a pas besoin d’expertise en immobilier, car ce sont des professionnels qui s’occupent de tout. Auparavant, ce type d’investissement était réservé uniquement aux millionnaires; maintenant, c’est beaucoup plus ouvert et accessible à tous.
Trouvez votre région
Un des plus importants critères est toutefois exactement le même principe qu’à l’achat d’une maison: la localisation. Lorsque vous avez ciblé une région, vous devez identifier le type de zonage de votre terrain. Il y a une loi au Québec qui est: Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) qui est la loi de référence sur le zonage. Si le terrain est zoné vert ou agricole, vous ne pourrez pas construire un immeuble sans avoir eu une dérogation ou une modification de zonage. Un terrain zoné industriel ne permet pas non plus la construction d’une résidence. Il faut être certain de ce que l’on achète. Vérifiez le plan d’urbanisme de la ville et assurez-vous qu’il concorde avec votre intention de projet.
Comment évaluer la valeur
La façon la plus simple est d’utiliser les services d’un évaluateur agréé qui pourra vous dire exactement la valeur du terrain que vous voulez vendre ou acheter. Un courtier immobilier, en consultant les terrains similaires vendus dans le secteur, pourra aussi vous guider pour fixer un prix à la valeur marchande. Un des problèmes auquel on fait face lors de la vente ou l’achat de terrain est de ne pas pouvoir le comparer à un autre terrain similaire dans le secteur. Il faut donc faire des appels et s’informer auprès d’investisseurs immobiliers qui connaissent bien la valeur des terrains.
Comment financer?
La façon la plus commune de financer un terrain est par l’acheteur lui même. Le financement de terrain ne se fait pas facilement par une banque ou une caisse comme lors de l’achat d’une maison. Chaque projet est analysé en profondeur par les institutions avant d’accorder du financement. Le maximum qu’ils financeront sera environ de 50 à 65% sur une estimation minimum entre la valeur du terrain et le prix payé. On retrouve plusieurs financements alternatifs qui se font par des prêteurs privés aussi. Une autre méthode de financement est une balance de prix de vente par le vendeur, c’est-à-dire que ce dernier finance une partie de l’achat.
TPS et TVQ
Il ne faut pas oublier qu’occasionnellement, lors de l’achat ou de la vente d’un terrain vacant, vous devrez payer des taxes. Il y a plusieurs règles qui s’appliquent, mais qui sont faciles à comprendre. Allez consulter mon article sur le sujet pour en savoir plus: «Lorsque la TPS et TVH s’appliquent»
Ghislain Larochelle